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3 pièces à Ris-orangis

VilleRis-Orangis (91)
Surface54m²
Coût Total148 100€
Loyer Annuel9 664€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 759,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Cet appartement lumineux, proche des commerces, se compose d'une entrée, une cuisine séparée, un séjour-salon avec balcon, rangements, 2 chambres, une salle d'eau, wc et une cave Patrick SIRVIN : Tel 06 42 60 10 35 Agent indépendant, réseau Expertimo ,508 802 089 RSAC Melun Cette annonce vous est proposée par Patrick SIRVIN-BARRELLE - SAS - NoRSAC: 508 802 089 , Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Melun

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.reseau-expertimo.fr/i/redac/honoraires?honofor=342
Ville : Ris-Orangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91130
Coordonnées : 48.649405, 2.405843
Total : 148 100€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 45 500€
Valeur du bien : 140 500€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 14.91€/m²/mois
Fourchette : 12.73€ - 17.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 805€/mois
Loyer annuel estimé : 9664€/an
Fourchette totale : 688€ - 943€/mois
Fourchette annuelle : 8250€ - 11320€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 875 €/m²
Basé sur :276 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 250 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-6 250€ (-6.2%)
Marge achat-revente :-46 850€ (-46.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 765,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 884,30€
Coût de l'assurance :12 588,50€
Taxe foncière : 966,41€/an
Soit par mois : 80,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 805,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 845,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - traces d'humidité nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500 €(843 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10 000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris-Orangis (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 664 €/an
Calcul : 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 750 €
Revenus locatifs : +9 664 €
Charges déductibles : -51 750 €
Résultat foncier Année 1 : -42 086 €(Déficit de 42 086 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 686 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 250 €/an
Revenus locatifs : +9 664 €
Charges déductibles : -6 250 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 414 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20685.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 664 €51 755 €4 785 €-42 091 €21 400 €20 691 €20 691 €
29 857 €6 126 €4 656 €3 732 €--16 959 €
310 055 €5 992 €4 522 €4 063 €--12 896 €
410 256 €5 854 €4 384 €4 402 €--8 494 €
510 461 €5 711 €4 241 €4 749 €--3 745 €
610 670 €5 564 €4 094 €5 106 €---
710 883 €5 412 €3 942 €5 472 €---
811 101 €5 255 €3 785 €5 846 €---
911 323 €5 092 €3 622 €6 231 €---
1011 550 €4 924 €3 454 €6 625 €---
1111 781 €4 751 €3 281 €7 030 €---
1212 016 €4 572 €3 102 €7 445 €---
1312 256 €4 386 €2 916 €7 870 €---
1412 502 €4 195 €2 725 €8 306 €---
1512 752 €3 997 €2 528 €8 754 €---
1613 007 €3 793 €2 323 €9 213 €---
1713 267 €3 582 €2 112 €9 685 €---
1813 532 €3 364 €1 894 €10 168 €---
1913 803 €3 139 €1 669 €10 664 €---
2014 079 €2 906 €1 436 €11 172 €---
2114 360 €2 666 €1 196 €11 694 €---
2214 648 €2 418 €948 €12 230 €---
2314 941 €2 161 €691 €12 780 €---
2415 239 €1 896 €426 €13 344 €---
2515 544 €1 622 €152 €13 922 €---
TOTAL309 546 €151 133 €68 884 €158 412 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 412 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 029 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 029 €-6 420 €+8 449 €
2+2 029 €0 €+2 029 €
3+2 029 €0 €+2 029 €
4+2 029 €0 €+2 029 €
5+2 029 €0 €+2 029 €
6+2 029 €+408 €+1 621 €
7+2 029 €+1 641 €+388 €
8+2 029 €+1 754 €+275 €
9+2 029 €+1 869 €+160 €
10+2 029 €+1 988 €+41 €
11+2 029 €+2 109 €-80 €
12+2 029 €+2 233 €-204 €
13+2 029 €+2 361 €-332 €
14+2 029 €+2 492 €-463 €
15+2 029 €+2 626 €-597 €
16+2 029 €+2 764 €-735 €
17+2 029 €+2 905 €-876 €
18+2 029 €+3 050 €-1 021 €
19+2 029 €+3 199 €-1 170 €
20+2 029 €+3 352 €-1 323 €
21+2 029 €+3 508 €-1 479 €
22+2 029 €+3 669 €-1 640 €
23+2 029 €+3 834 €-1 805 €
24+2 029 €+4 003 €-1 974 €
25+2 029 €+4 177 €-2 148 €
Total+50 725 €+47 524 €+3 201 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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