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Appartement T3 en centre ville !

VilleChâtre (36)
Surface74m²
Coût Total96 758€
Loyer Annuel6 376€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 021,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Balcon

A deux pas du centre ville de La Châtre et de tous ses commerces, découvrez ce bel appartement de 74 m² avec garage !

Au 1er étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur, cet appartement comporte une entrée, une cuisine aménagée et équipée, un spacieux séjour de 24 m² avec balcon, deux chambres, une salle d'eau et un W.C. indépendant. Garage individuel avec porte motorisée.

Bien soumis au régime de la copropriété (2 lots). Charges annuelles d'environ 1 175 €.

Venez découvrir ce bien avec Horizon Sud Berry Immobiler - 02 54 31 27 65.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Châtre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.581568, 1.989229
Total : 96 758€
Prix d'acquisition : 75 600€
Travaux : 15 110€
Valeur du bien : 90 710€
Frais de notaire : 6 048€
Coût estimé : 6 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 7.18€/m²/mois
Fourchette : 5.60€ - 9.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6376€/an
Fourchette totale : 415€ - 681€/mois
Fourchette annuelle : 4977€ - 8169€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :796,83 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 965 €
Prix d'achat :75 600 €
Décote à l'achat :+16 635€ (+28.2%)
Marge achat-revente :-37 793€ (-64.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 758€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :38,70€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 512,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 311,34€
Coût de l'assurance :11 610,96€
Taxe foncière : 637,62€/an
Soit par mois : 53,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 97,92€/mois
Soit par an : 1 175,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 531,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 663,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 137 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 110 €(204 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 200€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 540€/m² = 5400€ (inclus meubles et électroménager), Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:6 800€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (inclus douche, lavabo, WC), Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 160€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:950€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 376 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 142 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 758 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 638 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 175 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 529 €
Revenus locatifs : +6 376 €
Charges déductibles : -20 529 €
Résultat foncier Année 1 : -14 153 €(Déficit de 14 153 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 453 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 419 €/an
Revenus locatifs : +6 376 €
Charges déductibles : -5 419 €
Résultat foncier Années 2+ : 957 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3453.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140 €(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 376 €20 532 €3 145 €-14 156 €10 700 €3 456 €3 456 €
26 504 €5 338 €3 061 €1 166 €--2 290 €
36 634 €5 250 €2 973 €1 384 €--906 €
46 766 €5 160 €2 882 €1 607 €---
56 902 €5 066 €2 789 €1 836 €---
67 040 €4 969 €2 692 €2 070 €---
77 181 €4 869 €2 592 €2 311 €---
87 324 €4 766 €2 489 €2 558 €---
97 471 €4 660 €2 382 €2 811 €---
107 620 €4 549 €2 272 €3 071 €---
117 773 €4 435 €2 158 €3 337 €---
127 928 €4 318 €2 041 €3 610 €---
138 087 €4 196 €1 919 €3 891 €---
148 248 €4 070 €1 793 €4 178 €---
158 413 €3 940 €1 663 €4 473 €---
168 581 €3 806 €1 529 €4 775 €---
178 753 €3 667 €1 390 €5 086 €---
188 928 €3 524 €1 247 €5 404 €---
199 107 €3 376 €1 099 €5 731 €---
209 289 €3 223 €946 €6 066 €---
219 475 €3 065 €788 €6 410 €---
229 664 €2 901 €624 €6 763 €---
239 857 €2 732 €455 €7 125 €---
2410 055 €2 557 €280 €7 497 €---
2510 256 €2 377 €100 €7 879 €---
TOTAL204 231 €117 348 €45 311 €86 883 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 883 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 376 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 339 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 339 €-3 210 €+4 549 €
2+1 339 €0 €+1 339 €
3+1 339 €0 €+1 339 €
4+1 339 €+210 €+1 129 €
5+1 339 €+551 €+788 €
6+1 339 €+621 €+718 €
7+1 339 €+693 €+646 €
8+1 339 €+767 €+572 €
9+1 339 €+843 €+496 €
10+1 339 €+921 €+418 €
11+1 339 €+1 001 €+338 €
12+1 339 €+1 083 €+256 €
13+1 339 €+1 167 €+172 €
14+1 339 €+1 253 €+86 €
15+1 339 €+1 342 €-3 €
16+1 339 €+1 433 €-94 €
17+1 339 €+1 526 €-187 €
18+1 339 €+1 621 €-282 €
19+1 339 €+1 719 €-380 €
20+1 339 €+1 820 €-481 €
21+1 339 €+1 923 €-584 €
22+1 339 €+2 029 €-690 €
23+1 339 €+2 138 €-799 €
24+1 339 €+2 249 €-910 €
25+1 339 €+2 364 €-1 025 €
Total+33 475 €+26 065 €+7 410 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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