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Appartement - 2 pièce(s) - 78 m²

VilleSaumur (49)
Surface78m²
Coût Total171 500€
Loyer Annuel11 056€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-332€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 410,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre : Très bel appartement à Saumur Découvrez ce grand appartement Type 2 idéalement situé au coeur de Saumur. Parfait pour une personne seule ou un couple, ce bien vous offre une pièce de vie confortable et lumineuse de 35 m², une chambre spacieuse de 21m², une cuisine de 14 m², une salle d'eau et des toilettes.Il est situé au 2ème étage d'un immeuble de caractère.Profitez d'un accès facile aux transports en commun avec l'arrêt Centre-Ville Roosevelt à seulement 100 mètres, desservi par les lignes A et D. La gare de Saumur est à 1 minute en voiture.Vous serez à proximité immédiate de nombreux commerces.Ne manquez pas cette opportunité à 110 000€. Contactez-nous pour plus d'informations! Bien proposé par Cedric GENET, agent commercial(834004541).Logement à consommation énergétique excessive

Numéro de mandat : 4380

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.260432, -0.078846
Total : 171 500€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 52 700€
Valeur du bien : 162 700€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.27€ - 15.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11056€/an
Fourchette totale : 723€ - 1174€/mois
Fourchette annuelle : 8678€ - 14086€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 820,51 €/m²
Basé sur :193 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 000 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-32 000€ (-22.5%)
Marge achat-revente :-29 500€ (-20.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :861,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :68,60€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 929,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 899,37€
Coût de l'assurance :20 580,00€
Taxe foncière : 1 105,59€/an
Soit par mois : 92,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 231,00€/mois
Soit par an : 2 772,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 921,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 253,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-331,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 362 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 5/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 700 €(676 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 056 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 500 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 823 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 106 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 772 €/an
Calcul : 231 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 379 €
Revenus locatifs : +11 056 €
Charges déductibles : -63 379 €
Résultat foncier Année 1 : -52 323 €(Déficit de 52 323 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 923 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 679 €/an
Revenus locatifs : +11 056 €
Charges déductibles : -10 679 €
Résultat foncier Années 2+ : 377 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30923.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 056 €63 385 €5 984 €-52 329 €21 400 €30 929 €30 929 €
211 277 €10 529 €5 828 €748 €--30 181 €
311 503 €10 367 €5 666 €1 136 €--29 045 €
411 733 €10 199 €5 499 €1 533 €--27 512 €
511 967 €10 026 €5 325 €1 941 €--25 570 €
612 207 €9 846 €5 145 €2 361 €--23 210 €
712 451 €9 660 €4 959 €2 791 €--20 419 €
812 700 €9 467 €4 766 €3 233 €--17 186 €
912 954 €9 267 €4 566 €3 687 €--13 500 €
1013 213 €9 060 €4 359 €4 153 €--9 347 €
1113 477 €8 846 €4 145 €4 631 €--4 715 €
1213 747 €8 624 €3 923 €5 123 €---
1314 021 €8 393 €3 693 €5 628 €---
1414 302 €8 155 €3 454 €6 147 €---
1514 588 €7 908 €3 207 €6 680 €---
1614 880 €7 652 €2 952 €7 227 €---
1715 177 €7 388 €2 687 €7 790 €---
1815 481 €7 113 €2 412 €8 368 €---
1915 790 €6 829 €2 128 €8 962 €---
2016 106 €6 534 €1 834 €9 572 €---
2116 428 €6 229 €1 529 €10 199 €---
2216 757 €5 913 €1 213 €10 844 €---
2317 092 €5 586 €885 €11 506 €---
2417 434 €5 247 €546 €12 187 €---
2517 783 €4 896 €195 €12 887 €---
TOTAL354 122 €257 119 €86 899 €97 003 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 003 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 056 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 322 €-6 420 €+8 742 €
2+2 322 €0 €+2 322 €
3+2 322 €0 €+2 322 €
4+2 322 €0 €+2 322 €
5+2 322 €0 €+2 322 €
6+2 322 €0 €+2 322 €
7+2 322 €0 €+2 322 €
8+2 322 €0 €+2 322 €
9+2 322 €0 €+2 322 €
10+2 322 €0 €+2 322 €
11+2 322 €0 €+2 322 €
12+2 322 €+1 537 €+785 €
13+2 322 €+1 688 €+634 €
14+2 322 €+1 844 €+478 €
15+2 322 €+2 004 €+318 €
16+2 322 €+2 168 €+154 €
17+2 322 €+2 337 €-15 €
18+2 322 €+2 510 €-188 €
19+2 322 €+2 688 €-366 €
20+2 322 €+2 872 €-550 €
21+2 322 €+3 060 €-738 €
22+2 322 €+3 253 €-931 €
23+2 322 €+3 452 €-1 130 €
24+2 322 €+3 656 €-1 334 €
25+2 322 €+3 866 €-1 544 €
Total+58 050 €+30 516 €+27 534 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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