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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBussy-en-Othe (89)
Surface88m²
Coût Total145 422€
Loyer Annuel7 215€
Rentabilité4.96%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 900 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 964,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 25 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, calme, Pas de balcon

Il y a des maisons qui n'attendent qu'une chose… être transformées et réinventées. Dans un environnement calme, cette maison offre une belle opportunité pour celles et ceux qui souhaitent créer un lieu de vie à leur image. Dès l'entrée, les espaces s'articulent naturellement autour d'une cuisine, d'un salon et d'un séjour lumineux, prolongé par une véranda qui ouvre sur l'extérieur et invite à profiter de chaque saison, entre lumière et détente. Le rez-de-chaussée accueille également deux chambres, une salle de bains et un WC indépendant, offrant une base fonctionnelle à repenser selon vos envies. À l'extérieur, le terrain de 1090 m² laisse libre cours à tous les projets : jardin, espace détente, potager… un véritable terrain d'expression pour imaginer votre futur cadre de vie. Le sous-sol, accessible uniquement par l'extérieur, comprend un garage ainsi qu'une chaufferie. Le chauffage est assuré par une installation au fioul. Des travaux sont à prévoir, mais ils révèlent tout le potentiel de cette maison : celui de créer un lieu unique, à votre image, dans un environnement paisible. Une opportunité idéale pour un projet de rénovation ou un premier achat. Votre nouvelle histoire commence ici. Contactez moi: Mme Audrey CAUSIN, Tél : Agent Commercial immatriculé au Registre des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de SENS sous le numéro 2019AC00070 ou .

Ville : Bussy-en-Othe
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 48.040494, 3.505271
Total : 145 422€
Prix d'acquisition : 84 900€
Travaux : 53 730€
Valeur du bien : 138 630€
Frais de notaire : 6 792€
Coût estimé : 6 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7215€/an
Fourchette totale : 476€ - 760€/mois
Fourchette annuelle : 5711€ - 9116€/an
Rentabilité brute :4.96%
Fourchette de rentabilité :3.93% - 6.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 286,74 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :113 234 €
Prix d'achat :84 900 €
Décote à l'achat :-28 334€ (-25.0%)
Marge achat-revente :-32 188€ (-28.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 422€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 770,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 983,04€
Coût de l'assurance :12 724,43€
Taxe foncière : 721,55€/an
Soit par mois : 60,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 601,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-229,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
VérandaRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du carrelage et des murs
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 - Véranda en état moyen, carrelage usé
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 - Couloir en état moyen, murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 730 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 280€
    Isolation combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (inclus main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclus main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:8 250€
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 750€ = 8250€ (inclus main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:8 000€
    Salle de bain complète: 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:4 800€
    Rénovation chambres: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (inclus main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (inclus main d'œuvre)
  • Rafraîchissement véranda:600€
    Rafraîchissement véranda: 6 m² × 100€/m² = 600€ (inclus main d'œuvre)
  • Rafraîchissement couloir:800€
    Peinture couloir: 8 m² × 100€/m² = 800€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bussy-en-Othe (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 030€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 215 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 026 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 422 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 722 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 730 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 986 €
Revenus locatifs : +7 215 €
Charges déductibles : -59 986 €
Résultat foncier Année 1 : -52 771 €(Déficit de 52 771 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 371 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 256 €/an
Revenus locatifs : +7 215 €
Charges déductibles : -6 256 €
Résultat foncier Années 2+ : 959 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31371.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 185 €(65% de 84 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 007 €/an
Calcul : 55 185 € × 3,636% = 2 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 215 €59 991 €5 031 €-52 776 €21 400 €31 376 €31 376 €
27 360 €6 129 €4 899 €1 230 €--30 145 €
37 507 €5 993 €4 762 €1 514 €--28 631 €
47 657 €5 852 €4 621 €1 805 €--26 826 €
57 810 €5 705 €4 475 €2 105 €--24 721 €
67 966 €5 554 €4 323 €2 413 €--22 308 €
78 126 €5 397 €4 166 €2 729 €--19 579 €
88 288 €5 234 €4 004 €3 054 €--16 525 €
98 454 €5 066 €3 835 €3 388 €--13 137 €
108 623 €4 892 €3 661 €3 732 €--9 405 €
118 796 €4 711 €3 481 €4 085 €--5 321 €
128 972 €4 524 €3 294 €4 447 €---
139 151 €4 331 €3 100 €4 820 €---
149 334 €4 130 €2 900 €5 204 €---
159 521 €3 922 €2 692 €5 598 €---
169 711 €3 708 €2 477 €6 004 €---
179 905 €3 485 €2 254 €6 420 €---
1810 103 €3 254 €2 024 €6 849 €---
1910 305 €3 016 €1 785 €7 290 €---
2010 512 €2 768 €1 538 €7 743 €---
2110 722 €2 512 €1 282 €8 209 €---
2210 936 €2 247 €1 017 €8 689 €---
2311 155 €1 973 €742 €9 182 €---
2411 378 €1 688 €458 €9 690 €---
2511 606 €1 394 €163 €10 212 €---
TOTAL231 113 €157 476 €72 983 €73 637 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 637 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 215 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 515 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 515 €-6 420 €+7 935 €
2+1 515 €0 €+1 515 €
3+1 515 €0 €+1 515 €
4+1 515 €0 €+1 515 €
5+1 515 €0 €+1 515 €
6+1 515 €0 €+1 515 €
7+1 515 €0 €+1 515 €
8+1 515 €0 €+1 515 €
9+1 515 €0 €+1 515 €
10+1 515 €0 €+1 515 €
11+1 515 €0 €+1 515 €
12+1 515 €+1 334 €+181 €
13+1 515 €+1 446 €+69 €
14+1 515 €+1 561 €-46 €
15+1 515 €+1 679 €-164 €
16+1 515 €+1 801 €-286 €
17+1 515 €+1 926 €-411 €
18+1 515 €+2 055 €-540 €
19+1 515 €+2 187 €-672 €
20+1 515 €+2 323 €-808 €
21+1 515 €+2 463 €-948 €
22+1 515 €+2 607 €-1 092 €
23+1 515 €+2 755 €-1 240 €
24+1 515 €+2 907 €-1 392 €
25+1 515 €+3 064 €-1 549 €
Total+37 875 €+23 687 €+14 188 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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