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Maison à vendre

VilleBussy-en-Othe (89)
Surface88
Coût Total145 422
Loyer Annuel7 215
Rentabilité4.96%
Cashflow/mois-229
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 900 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 964,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 25 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, calme, Pas de balcon

Il y a des maisons qui n'attendent qu'une chose… être transformées et réinventées. Dans un environnement calme, cette maison offre une belle opportunité pour celles et ceux qui souhaitent créer un lieu de vie à leur image. Dès l'entrée, les espaces s'articulent naturellement autour d'une cuisine, d'un salon et d'un séjour lumineux, prolongé par une véranda qui ouvre sur l'extérieur et invite à profiter de chaque saison, entre lumière et détente. Le rez-de-chaussée accueille également deux chambres, une salle de bains et un WC indépendant, offrant une base fonctionnelle à repenser selon vos envies. À l'extérieur, le terrain de 1090 m² laisse libre cours à tous les projets : jardin, espace détente, potager… un véritable terrain d'expression pour imaginer votre futur cadre de vie. Le sous-sol, accessible uniquement par l'extérieur, comprend un garage ainsi qu'une chaufferie. Le chauffage est assuré par une installation au fioul. Des travaux sont à prévoir, mais ils révèlent tout le potentiel de cette maison : celui de créer un lieu unique, à votre image, dans un environnement paisible. Une opportunité idéale pour un projet de rénovation ou un premier achat. Votre nouvelle histoire commence ici. Contactez moi: Mme Audrey CAUSIN, Tél : Agent Commercial immatriculé au Registre des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de SENS sous le numéro 2019AC00070 ou .

Ville : Bussy-en-Othe
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 48.040494, 3.505271
Total : 145 422
Prix d'acquisition : 84 900
Travaux : 53 730
Valeur du bien : 138 630
Frais de notaire : 6 792
Coût estimé : 6 792
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7215€/an
Fourchette totale : 476€ - 760€/mois
Fourchette annuelle : 5711€ - 9116€/an
Rentabilité brute :4.96%
Fourchette de rentabilité :3.93% - 6.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 286,74 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :113 234
Prix d'achat :84 900
Décote à l'achat :-28 334 (-25.0%)
Marge achat-revente :-32 188€ (-28.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 422
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 770,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 983,04
Coût de l'assurance :12 724,43
Taxe foncière : 721,55€/an
Soit par mois : 60,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 601,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-229,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
VérandaRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du carrelage et des murs
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 - Véranda en état moyen, carrelage usé
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 - Couloir en état moyen, murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 730(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 280
    Isolation combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (inclus main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclus main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:8 250
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 750€ = 8250€ (inclus main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:12 000
    Cuisine complète: 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:8 000
    Salle de bain complète: 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:4 800
    Rénovation chambres: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (inclus main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (inclus main d'œuvre)
  • Rafraîchissement véranda:600
    Rafraîchissement véranda: 6 m² × 100€/m² = 600€ (inclus main d'œuvre)
  • Rafraîchissement couloir:800
    Peinture couloir: 8 m² × 100€/m² = 800€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bussy-en-Othe (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 030✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 215 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 026 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 422 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 722 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 730
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 986
Revenus locatifs : +7 215
Charges déductibles : -59 986
Résultat foncier Année 1 : -52 771(Déficit de 52 771 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 371
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 256 €/an
Revenus locatifs : +7 215
Charges déductibles : -6 256
Résultat foncier Années 2+ : 959 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31371.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 185(65% de 84 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 007 €/an
Calcul : 55 185 € × 3,636% = 2 007
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 21559 9915 031-52 77621 400 €31 376 €31 376 €
27 3606 1294 8991 230--30 145 €
37 5075 9934 7621 514--28 631 €
47 6575 8524 6211 805--26 826 €
57 8105 7054 4752 105--24 721 €
67 9665 5544 3232 413--22 308 €
78 1265 3974 1662 729--19 579 €
88 2885 2344 0043 054--16 525 €
98 4545 0663 8353 388--13 137 €
108 6234 8923 6613 732--9 405 €
118 7964 7113 4814 085--5 321 €
128 9724 5243 2944 447---
139 1514 3313 1004 820---
149 3344 1302 9005 204---
159 5213 9222 6925 598---
169 7113 7082 4776 004---
179 9053 4852 2546 420---
1810 1033 2542 0246 849---
1910 3053 0161 7857 290---
2010 5122 7681 5387 743---
2110 7222 5121 2828 209---
2210 9362 2471 0178 689---
2311 1551 9737429 182---
2411 3781 6884589 690---
2511 6061 39416310 212---
TOTAL231 113157 47672 98373 63721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 637
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 215 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 515 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 515-6 420+7 935
2+1 5150+1 515
3+1 5150+1 515
4+1 5150+1 515
5+1 5150+1 515
6+1 5150+1 515
7+1 5150+1 515
8+1 5150+1 515
9+1 5150+1 515
10+1 5150+1 515
11+1 5150+1 515
12+1 515+1 334+181
13+1 515+1 446+69
14+1 515+1 561-46
15+1 515+1 679-164
16+1 515+1 801-286
17+1 515+1 926-411
18+1 515+2 055-540
19+1 515+2 187-672
20+1 515+2 323-808
21+1 515+2 463-948
22+1 515+2 607-1 092
23+1 515+2 755-1 240
24+1 515+2 907-1 392
25+1 515+3 064-1 549
Total+37 875+23 687+14 188
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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