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Maison à vendre

VilleVilleneuve-de-Berg (07)
Surface101m²
Coût Total141 520€
Loyer Annuel10 176€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 178,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 101 m², 5 pièces, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Maison idéale pour une famille et son premier achat. Non loin de l'hôpital ; entre Aubenas et Montélimar, deux pôles d'activités. Mitoyenne que d'un côté, le garage réserve des avantages. Une grande cave en plus aménageable. Les pièces sont bien réparties, deux VC dans deux salle de bains. Enfin elle est proche tous commerces à pieds et à 5 minutes d'une grande surfaces.

Honoraires inclus de 5.31% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 113 000 euros. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1730.00 euros et 2400.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Ce bien vous est proposé par un agent commercial (Entreprise individuelle).

Votre conseiller Promptimmo : Christian Gibily Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Villeneuve-de-Berg
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07170
Coordonnées : 44.553694, 4.506726
Total : 141 520€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 132 000€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 848€/mois
Loyer annuel estimé : 10176€/an
Fourchette totale : 644€ - 1116€/mois
Fourchette annuelle : 7731€ - 13395€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 238,64 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 102 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-107 102€ (-47.4%)
Marge achat-revente :84 582€ (37.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :710,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,61€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 767,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 708,45€
Coût de l'assurance :16 982,40€
Taxe foncière : 1 017,60€/an
Soit par mois : 84,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 848,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 852,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et carrelage usé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures et carrelage de la salle de bain
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage daté
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photos, état similaire à la cuisine
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie existante
Quantité: 100 m de tuyauterie
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 176 €/an
Calcul : 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 933 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 679 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 018 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 630 €
Revenus locatifs : +10 176 €
Charges déductibles : -19 630 €
Résultat foncier Année 1 : -9 454 €(Déficit de 9 454 €)
Imputable sur revenu global : 9 454 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 630 €/an
Revenus locatifs : +10 176 €
Charges déductibles : -6 630 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 546 €/an
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 176 €19 635 €4 938 €-9 459 €9 459 €--
210 379 €6 506 €4 809 €3 874 €---
310 587 €6 373 €4 676 €4 215 €---
410 799 €6 234 €4 537 €4 565 €---
511 015 €6 091 €4 394 €4 924 €---
611 235 €5 943 €4 246 €5 292 €---
711 460 €5 789 €4 092 €5 671 €---
811 689 €5 630 €3 933 €6 059 €---
911 923 €5 465 €3 768 €6 458 €---
1012 161 €5 294 €3 597 €6 867 €---
1112 404 €5 117 €3 420 €7 287 €---
1212 653 €4 934 €3 237 €7 719 €---
1312 906 €4 744 €3 047 €8 162 €---
1413 164 €4 547 €2 850 €8 616 €---
1513 427 €4 344 €2 647 €9 083 €---
1613 696 €4 133 €2 436 €9 563 €---
1713 969 €3 914 €2 217 €10 055 €---
1814 249 €3 688 €1 991 €10 561 €---
1914 534 €3 453 €1 756 €11 081 €---
2014 824 €3 210 €1 513 €11 615 €---
2115 121 €2 958 €1 261 €12 163 €---
2215 423 €2 697 €1 001 €12 726 €---
2315 732 €2 427 €730 €13 304 €---
2416 046 €2 148 €451 €13 899 €---
2516 367 €1 858 €161 €14 510 €---
TOTAL325 940 €127 131 €71 708 €198 809 €9 459 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 838 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 809 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 176 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 137 €-2 838 €+4 975 €
2+2 137 €+1 162 €+975 €
3+2 137 €+1 264 €+873 €
4+2 137 €+1 369 €+768 €
5+2 137 €+1 477 €+660 €
6+2 137 €+1 588 €+549 €
7+2 137 €+1 701 €+436 €
8+2 137 €+1 818 €+319 €
9+2 137 €+1 937 €+200 €
10+2 137 €+2 060 €+77 €
11+2 137 €+2 186 €-49 €
12+2 137 €+2 316 €-179 €
13+2 137 €+2 448 €-311 €
14+2 137 €+2 585 €-448 €
15+2 137 €+2 725 €-588 €
16+2 137 €+2 869 €-732 €
17+2 137 €+3 017 €-880 €
18+2 137 €+3 168 €-1 031 €
19+2 137 €+3 324 €-1 187 €
20+2 137 €+3 484 €-1 347 €
21+2 137 €+3 649 €-1 512 €
22+2 137 €+3 818 €-1 681 €
23+2 137 €+3 991 €-1 854 €
24+2 137 €+4 170 €-2 033 €
25+2 137 €+4 353 €-2 216 €
Total+53 425 €+59 643 €+-6 218 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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