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Appartement Argenteuil 80.28 m² T-4 à vendre, 179 000 € | Orpi

Bien expiré
VilleArgenteuil (95)
Surface80.28m²
Coût Total225 920€
Loyer Annuel16 971€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+90€
Image de bien 1
Prix : 179 000 €
Surface : 80.28 m²
Prix au m² : 2 229,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 pièces, Surface 80 m², 3 chambres, 1 salle de bain/eau, Séjour 18,83 m², Ascenseur, Chauffage collectif, Chauffage au sol, Balcon, Étage 17

179 000 €

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.000000, 2.000000
Total : 225 920€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 32 600€
Valeur du bien : 211 600€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.28m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1414€/mois
Loyer annuel estimé : 16971€/an
Fourchette totale : 1119€ - 1788€/mois
Fourchette annuelle : 13425€ - 21454€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 115,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :67,78€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 183,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 675,62€
Coût de l'assurance :20 332,80€
Taxe foncière : 1 697,11€/an
Soit par mois : 141,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 414,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 324,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80.28 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 600 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 32€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenteuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 971 €/an
Calcul : 1 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 516 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 920 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 813 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 697 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 627 €
Revenus locatifs : +16 971 €
Charges déductibles : -42 627 €
Résultat foncier Année 1 : -25 656 €(Déficit de 25 656 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 256 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 027 €/an
Revenus locatifs : +16 971 €
Charges déductibles : -10 027 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 944 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4255.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 971 €42 634 €7 524 €-25 663 €21 400 €4 263 €4 263 €
217 311 €9 833 €7 323 €7 477 €---
317 657 €9 626 €7 116 €8 031 €---
418 010 €9 411 €6 901 €8 598 €---
518 370 €9 190 €6 679 €9 181 €---
618 738 €8 960 €6 450 €9 777 €---
719 112 €8 723 €6 212 €10 390 €---
819 495 €8 477 €5 967 €11 017 €---
919 884 €8 223 €5 713 €11 661 €---
1020 282 €7 961 €5 450 €12 321 €---
1120 688 €7 689 €5 179 €12 998 €---
1221 101 €7 409 €4 898 €13 693 €---
1321 524 €7 118 €4 608 €14 405 €---
1421 954 €6 818 €4 307 €15 136 €---
1522 393 €6 507 €3 997 €15 886 €---
1622 841 €6 186 €3 675 €16 655 €---
1723 298 €5 854 €3 343 €17 444 €---
1823 764 €5 510 €3 000 €18 254 €---
1924 239 €5 155 €2 644 €19 084 €---
2024 724 €4 787 €2 277 €19 937 €---
2125 218 €4 407 €1 896 €20 811 €---
2225 723 €4 014 €1 503 €21 709 €---
2326 237 €3 607 €1 097 €22 630 €---
2426 762 €3 186 €676 €23 575 €---
2527 297 €2 752 €241 €24 545 €---
TOTAL543 591 €204 036 €108 676 €339 555 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 339 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 971 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 564 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 564 €-6 420 €+9 984 €
2+3 564 €+964 €+2 600 €
3+3 564 €+2 409 €+1 155 €
4+3 564 €+2 580 €+984 €
5+3 564 €+2 754 €+810 €
6+3 564 €+2 933 €+631 €
7+3 564 €+3 117 €+447 €
8+3 564 €+3 305 €+259 €
9+3 564 €+3 498 €+66 €
10+3 564 €+3 696 €-132 €
11+3 564 €+3 900 €-336 €
12+3 564 €+4 108 €-544 €
13+3 564 €+4 322 €-758 €
14+3 564 €+4 541 €-977 €
15+3 564 €+4 766 €-1 202 €
16+3 564 €+4 997 €-1 433 €
17+3 564 €+5 233 €-1 669 €
18+3 564 €+5 476 €-1 912 €
19+3 564 €+5 725 €-2 161 €
20+3 564 €+5 981 €-2 417 €
21+3 564 €+6 243 €-2 679 €
22+3 564 €+6 513 €-2 949 €
23+3 564 €+6 789 €-3 225 €
24+3 564 €+7 073 €-3 509 €
25+3 564 €+7 364 €-3 800 €
Total+89 100 €+101 866 €+-12 766 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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