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Maison 5 pièces 83 m²

VilleIsle-jourdain, Millac, Moussac, Nérignac, Queaux, Vigeant (86)
Surface83m²
Coût Total62 300€
Loyer Annuel7 001€
Rentabilité11.24%
Cashflow/mois+203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 602,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Une belle maison de ville de deux chambres avec jardin et une maison attenante à rénover - L'isle Jourdain

A29714DRO86 - Nichée au centre du village populaire de L'isle Jourdain - une propriété de deux chambres avec double vitrage, jardin et tout-à-l'égout avec une grande maison attenante à rénover - double vitrage déjà installé - grande grange et un garage.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A29714DRO86 Date de réalisation du diagnostic : 17/06/2024 Prix hors honoraires : 43 400 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 230 € et 1 720 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Isle-jourdain, Millac, Moussac, Nérignac, Queaux, Vigeant
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86150
Coordonnées : 46.242607, 0.689215
Total : 62 300€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 8 300€
Valeur du bien : 58 300€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 583€/mois
Loyer annuel estimé : 7001€/an
Fourchette totale : 434€ - 784€/mois
Fourchette annuelle : 5209€ - 9408€/an
Rentabilité brute :11.24%
Fourchette de rentabilité :8.36% - 15.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :749,05 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :62 171 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-12 171€ (-19.6%)
Marge achat-revente :-129€ (-0.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :304,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :17,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 321,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 976,99€
Coût de l'assurance :5 295,50€
Taxe foncière : 700,06€/an
Soit par mois : 58,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 583,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 380,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :203,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 300 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 300€
    Isolation toiture/combles: 83 m² × 100€/m² = 8300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 001 €/an
Calcul : 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 212 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 223 €
Revenus locatifs : +7 001 €
Charges déductibles : -11 223 €
Résultat foncier Année 1 : -4 222 €(Déficit de 4 222 €)
Imputable sur revenu global : 4 222 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 923 €/an
Revenus locatifs : +7 001 €
Charges déductibles : -2 923 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 078 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 001 €11 225 €2 013 €-4 224 €4 224 €--
27 141 €2 870 €1 958 €4 270 €---
37 283 €2 814 €1 902 €4 469 €---
47 429 €2 756 €1 844 €4 673 €---
57 578 €2 696 €1 784 €4 882 €---
67 729 €2 634 €1 722 €5 095 €---
77 884 €2 570 €1 658 €5 314 €---
88 042 €2 504 €1 592 €5 538 €---
98 202 €2 436 €1 524 €5 767 €---
108 366 €2 365 €1 453 €6 001 €---
118 534 €2 292 €1 380 €6 242 €---
128 704 €2 217 €1 305 €6 488 €---
138 878 €2 139 €1 227 €6 740 €---
149 056 €2 058 €1 146 €6 998 €---
159 237 €1 975 €1 063 €7 262 €---
169 422 €1 889 €977 €7 533 €---
179 610 €1 800 €889 €7 810 €---
189 803 €1 709 €797 €8 094 €---
199 999 €1 614 €702 €8 385 €---
2010 199 €1 516 €604 €8 682 €---
2110 403 €1 415 €503 €8 988 €---
2210 611 €1 311 €399 €9 300 €---
2310 823 €1 203 €291 €9 620 €---
2411 039 €1 091 €179 €9 948 €---
2511 260 €976 €64 €10 284 €---
TOTAL224 232 €60 074 €28 977 €164 158 €4 224 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 267 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 158 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 001 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 470 €-1 267 €+2 737 €
2+1 470 €+1 281 €+189 €
3+1 470 €+1 341 €+129 €
4+1 470 €+1 402 €+68 €
5+1 470 €+1 464 €+6 €
6+1 470 €+1 529 €-59 €
7+1 470 €+1 594 €-124 €
8+1 470 €+1 661 €-191 €
9+1 470 €+1 730 €-260 €
10+1 470 €+1 800 €-330 €
11+1 470 €+1 873 €-403 €
12+1 470 €+1 946 €-476 €
13+1 470 €+2 022 €-552 €
14+1 470 €+2 099 €-629 €
15+1 470 €+2 179 €-709 €
16+1 470 €+2 260 €-790 €
17+1 470 €+2 343 €-873 €
18+1 470 €+2 428 €-958 €
19+1 470 €+2 515 €-1 045 €
20+1 470 €+2 605 €-1 135 €
21+1 470 €+2 696 €-1 226 €
22+1 470 €+2 790 €-1 320 €
23+1 470 €+2 886 €-1 416 €
24+1 470 €+2 984 €-1 514 €
25+1 470 €+3 085 €-1 615 €
Total+36 750 €+49 247 €+-12 497 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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