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Maison à restaurer

VilleMennetou-sur-Cher (41)
Surface80m²
Coût Total114 400€
Loyer Annuel7 181€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 45 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 562,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cette maison mitoyenne de 5 pièces de 80 m² située à Mennetou-sur-Cher. Construite en 1960, cette propriété offre un potentiel de rénovation intéressant. Cette maison comprend 2 chambres et 1 salle de bain. L'intérieur dispose d’un escalier intérieur permettant l'accès aux différents niveaux.

  • Travaux à prévoir\n- Dépendance\n- Potentiel de rénovation

Classe énergie E - Classe climat E. Une belle opportunité pour les amateurs de projets de rénovation ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite

Ville : Mennetou-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41320
Coordonnées : 47.273510, 1.853600
Total : 114 400€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 65 800€
Valeur du bien : 110 800€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7181€/an
Fourchette totale : 473€ - 756€/mois
Fourchette annuelle : 5681€ - 9076€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :934,62 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 770 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-29 770€ (-39.8%)
Marge achat-revente :-39 630€ (-53.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :560,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,60€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 589,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 754,81€
Coût de l'assurance :8 580,00€
Taxe foncière : 718,11€/an
Soit par mois : 59,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 648,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Désordre visible, murs non finis
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Murs non finis nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 1/5 - Sol en béton brut nécessitant finition
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 1/5 - Murs dénudés nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 80 m²
Raison: État 1/5 - Électricité à mettre aux normes
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 80 m²
Raison: État 1/5 - Plomberie à mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 800 €(823 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 800€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (Main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:10 000€
    Mise aux normes électricité: 80 m² × 125€/m² = 10000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 80 m² × 100€/m² = 8000€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mennetou-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 181 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 588 €
Revenus locatifs : +7 181 €
Charges déductibles : -70 588 €
Résultat foncier Année 1 : -63 407 €(Déficit de 63 407 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 007 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 788 €/an
Revenus locatifs : +7 181 €
Charges déductibles : -4 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 393 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42006.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 181 €70 591 €3 730 €-63 410 €21 400 €42 010 €42 010 €
27 325 €4 691 €3 630 €2 634 €--39 377 €
37 471 €4 587 €3 526 €2 884 €--36 493 €
47 621 €4 480 €3 419 €3 140 €--33 352 €
57 773 €4 369 €3 308 €3 404 €--29 949 €
67 928 €4 255 €3 193 €3 674 €--26 275 €
78 087 €4 136 €3 075 €3 951 €--22 325 €
88 249 €4 014 €2 953 €4 235 €--18 090 €
98 414 €3 888 €2 826 €4 526 €--13 564 €
108 582 €3 757 €2 696 €4 825 €--8 739 €
118 754 €3 622 €2 561 €5 132 €--3 607 €
128 929 €3 482 €2 421 €5 446 €---
139 107 €3 338 €2 277 €5 769 €---
149 289 €3 189 €2 128 €6 100 €---
159 475 €3 035 €1 974 €6 440 €---
169 665 €2 876 €1 815 €6 789 €---
179 858 €2 711 €1 650 €7 147 €---
1810 055 €2 541 €1 480 €7 514 €---
1910 256 €2 365 €1 304 €7 891 €---
2010 461 €2 184 €1 122 €8 278 €---
2110 671 €1 996 €935 €8 675 €---
2210 884 €1 802 €741 €9 082 €---
2311 102 €1 601 €540 €9 500 €---
2411 324 €1 394 €333 €9 930 €---
2511 550 €1 180 €119 €10 370 €---
TOTAL230 011 €146 087 €53 755 €83 924 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 508 €-6 420 €+7 928 €
2+1 508 €0 €+1 508 €
3+1 508 €0 €+1 508 €
4+1 508 €0 €+1 508 €
5+1 508 €0 €+1 508 €
6+1 508 €0 €+1 508 €
7+1 508 €0 €+1 508 €
8+1 508 €0 €+1 508 €
9+1 508 €0 €+1 508 €
10+1 508 €0 €+1 508 €
11+1 508 €0 €+1 508 €
12+1 508 €+1 634 €-126 €
13+1 508 €+1 731 €-223 €
14+1 508 €+1 830 €-322 €
15+1 508 €+1 932 €-424 €
16+1 508 €+2 037 €-529 €
17+1 508 €+2 144 €-636 €
18+1 508 €+2 254 €-746 €
19+1 508 €+2 367 €-859 €
20+1 508 €+2 483 €-975 €
21+1 508 €+2 602 €-1 094 €
22+1 508 €+2 725 €-1 217 €
23+1 508 €+2 850 €-1 342 €
24+1 508 €+2 979 €-1 471 €
25+1 508 €+3 111 €-1 603 €
Total+37 700 €+26 259 €+11 441 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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