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Achat : Maison Champsecret (61700)

VilleChampsecret (61)
Surface72m²
Coût Total89 504€
Loyer Annuel5 203€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 800 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 413,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 72 m², 4 pièces, 3 chambres, 7238 m² de terrain, 1 salle de douche, Structure/extérieur à restaurer

Champsecret, dans un hameau au calme : Maison en pierres à rénover comprenant : Au rez-de-chaussée : coin cuisine ouverte sur séjour/salon, bureau, et salle d'eau avec Wc. À l'étage : palier desservant trois chambres et comble aménageable. Dépendances attenantes sur deux niveaux, et autre dépendance à usage de stockage. L'ensemble sur un terrain clos d'environ 1000 m². Autre terrain non attenant de 5740 m². Fort potentiel à visiter sans tarder !

Ville : Champsecret
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61700
Coordonnées : 48.609150, -0.550340
Total : 89 504€
Prix d'acquisition : 29 800€
Travaux : 57 320€
Valeur du bien : 87 120€
Frais de notaire : 2 384€
Coût estimé : 2 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 6.02€/m²/mois
Fourchette : 4.65€ - 7.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 434€/mois
Loyer annuel estimé : 5203€/an
Fourchette totale : 335€ - 561€/mois
Fourchette annuelle : 4021€ - 6733€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :613,86 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 198 €
Prix d'achat :29 800 €
Décote à l'achat :-14 398€ (-32.6%)
Marge achat-revente :-45 306€ (-102.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 504€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 462,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 630,12€
Coût de l'assurance :7 607,84€
Taxe foncière : 520,31€/an
Soit par mois : 43,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 433,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 505,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 assumé - cuisine en très mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs et du sol, mise aux normes électricité
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - salon avec signes d'humidité
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la petite pièce de rangement
Quantité: 2 m²
Raison: État 1/5 assumé - pièce en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 320 €(796 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 320€
    Isolation toiture/combles: 72 m² × 60€/m² = 4320€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:1 800€
    Rénovation petite pièce: 2 m² × 900€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champsecret (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 434 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 203 €/an
Calcul : 434 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 504 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 520 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 033 €
Revenus locatifs : +5 203 €
Charges déductibles : -61 033 €
Résultat foncier Année 1 : -55 830 €(Déficit de 55 830 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 430 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 713 €/an
Revenus locatifs : +5 203 €
Charges déductibles : -3 713 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 490 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34430.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 370 €(65% de 29 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 704 €/an
Calcul : 19 370 € × 3,636% = 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 203 €61 036 €2 892 €-55 833 €21 400 €34 433 €34 433 €
25 307 €3 638 €2 814 €1 669 €--32 764 €
35 413 €3 557 €2 733 €1 856 €--30 908 €
45 522 €3 474 €2 649 €2 048 €--28 861 €
55 632 €3 388 €2 563 €2 244 €--26 617 €
65 745 €3 299 €2 474 €2 446 €--24 171 €
75 860 €3 207 €2 382 €2 653 €--21 518 €
85 977 €3 112 €2 287 €2 865 €--18 653 €
96 096 €3 014 €2 189 €3 083 €--15 571 €
106 218 €2 912 €2 088 €3 306 €--12 265 €
116 343 €2 807 €1 983 €3 535 €--8 730 €
126 469 €2 699 €1 874 €3 770 €---
136 599 €2 587 €1 763 €4 012 €---
146 731 €2 472 €1 647 €4 259 €---
156 865 €2 352 €1 528 €4 513 €---
167 003 €2 229 €1 404 €4 774 €---
177 143 €2 101 €1 277 €5 042 €---
187 286 €1 969 €1 145 €5 316 €---
197 431 €1 833 €1 009 €5 598 €---
207 580 €1 693 €868 €5 887 €---
217 732 €1 547 €723 €6 184 €---
227 886 €1 397 €573 €6 489 €---
238 044 €1 242 €418 €6 802 €---
248 205 €1 082 €257 €7 123 €---
258 369 €916 €92 €7 453 €---
TOTAL166 657 €119 566 €41 630 €47 092 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 203 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 093 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 093 €-6 420 €+7 513 €
2+1 093 €0 €+1 093 €
3+1 093 €0 €+1 093 €
4+1 093 €0 €+1 093 €
5+1 093 €0 €+1 093 €
6+1 093 €0 €+1 093 €
7+1 093 €0 €+1 093 €
8+1 093 €0 €+1 093 €
9+1 093 €0 €+1 093 €
10+1 093 €0 €+1 093 €
11+1 093 €0 €+1 093 €
12+1 093 €+1 131 €-38 €
13+1 093 €+1 203 €-110 €
14+1 093 €+1 278 €-185 €
15+1 093 €+1 354 €-261 €
16+1 093 €+1 432 €-339 €
17+1 093 €+1 512 €-419 €
18+1 093 €+1 595 €-502 €
19+1 093 €+1 679 €-586 €
20+1 093 €+1 766 €-673 €
21+1 093 €+1 855 €-762 €
22+1 093 €+1 947 €-854 €
23+1 093 €+2 041 €-948 €
24+1 093 €+2 137 €-1 044 €
25+1 093 €+2 236 €-1 143 €
Total+27 325 €+16 746 €+10 579 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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