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Maison 5 pièces 190 m²

VilleSaint-Denis-lès-Bourg (01)
Surface190m²
Coût Total252 940€
Loyer Annuel23 233€
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois+433€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 910,53 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 190 m²

Maison construite en 1961 sur une parcelle de 750 m2 située dans un quartier pavillonnaire de la commune de Saint Denis les Bourg. Elle se trouve à proximité des commerces, groupe scolaire, et gare TGV. Une surface totale de 190 m2 édifiée sur 2 niveaux, vous permet un aménagement selon vos besoins. Une rénovation de l'ensemble est nécessaire, et offre la possibilité de diviser le bien en 2 logements. Peut s'adresser aux investisseurs

Surface : 190 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/01/2023

Consommation énergie primaire : 301.5 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 150 € et 4 280 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Saint-Denis-lès-Bourg
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01000
Coordonnées : 46.201464, 5.200221
Total : 252 940€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 66 100€
Valeur du bien : 239 100€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 10.19€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 13.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1936€/mois
Loyer annuel estimé : 23233€/an
Fourchette totale : 1453€ - 2579€/mois
Fourchette annuelle : 17441€ - 30947€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 12.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 369,65 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :450 234 €
Prix d'achat :173 000 €
Décote à l'achat :-277 234€ (-61.6%)
Marge achat-revente :197 294€ (43.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 246,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :63,24€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 309,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 866,11€
Coût de l'assurance :18 970,50€
Taxe foncière : 2 323,25€/an
Soit par mois : 193,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 936,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 502,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :433,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 100 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 400€
    Isolation combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-lès-Bourg (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 936 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 233 €/an
Calcul : 1 936 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 940 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 759 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 323 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 547 €
Revenus locatifs : +23 233 €
Charges déductibles : -77 547 €
Résultat foncier Année 1 : -54 315 €(Déficit de 54 315 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 915 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 447 €/an
Revenus locatifs : +23 233 €
Charges déductibles : -11 447 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 785 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32914.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 233 €77 555 €8 373 €-54 323 €21 400 €32 923 €32 923 €
223 697 €11 231 €8 149 €12 466 €--20 457 €
324 171 €11 000 €7 918 €13 171 €--7 286 €
424 655 €10 761 €7 679 €13 894 €---
525 148 €10 513 €7 431 €14 634 €---
625 651 €10 257 €7 175 €15 393 €---
726 164 €9 993 €6 911 €16 171 €---
826 687 €9 719 €6 637 €16 968 €---
927 221 €9 436 €6 354 €17 784 €---
1027 765 €9 144 €6 062 €18 621 €---
1128 320 €8 841 €5 759 €19 479 €---
1228 887 €8 529 €5 447 €20 358 €---
1329 464 €8 205 €5 123 €21 259 €---
1430 054 €7 871 €4 789 €22 183 €---
1530 655 €7 525 €4 443 €23 130 €---
1631 268 €7 168 €4 085 €24 100 €---
1731 893 €6 798 €3 716 €25 095 €---
1832 531 €6 416 €3 334 €26 115 €---
1933 182 €6 020 €2 938 €27 161 €---
2033 845 €5 612 €2 530 €28 234 €---
2134 522 €5 189 €2 107 €29 333 €---
2235 213 €4 752 €1 670 €30 461 €---
2335 917 €4 300 €1 218 €31 617 €---
2436 635 €3 833 €751 €32 802 €---
2537 368 €3 350 €268 €34 018 €---
TOTAL744 145 €264 018 €120 866 €480 127 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 480 127 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 879 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 879 €-6 420 €+11 299 €
2+4 879 €0 €+4 879 €
3+4 879 €0 €+4 879 €
4+4 879 €+1 983 €+2 896 €
5+4 879 €+4 390 €+489 €
6+4 879 €+4 618 €+261 €
7+4 879 €+4 851 €+28 €
8+4 879 €+5 090 €-211 €
9+4 879 €+5 335 €-456 €
10+4 879 €+5 586 €-707 €
11+4 879 €+5 844 €-965 €
12+4 879 €+6 107 €-1 228 €
13+4 879 €+6 378 €-1 499 €
14+4 879 €+6 655 €-1 776 €
15+4 879 €+6 939 €-2 060 €
16+4 879 €+7 230 €-2 351 €
17+4 879 €+7 529 €-2 650 €
18+4 879 €+7 835 €-2 956 €
19+4 879 €+8 148 €-3 269 €
20+4 879 €+8 470 €-3 591 €
21+4 879 €+8 800 €-3 921 €
22+4 879 €+9 138 €-4 259 €
23+4 879 €+9 485 €-4 606 €
24+4 879 €+9 841 €-4 962 €
25+4 879 €+10 205 €-5 326 €
Total+121 975 €+144 038 €+-22 063 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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