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Maison - 4 pièce(s) - 68 m²

VilleMontmorillon (86)
Surface68m²
Coût Total61 600€
Loyer Annuel7 060€
Rentabilité11.46%
Cashflow/mois+203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 661,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir : maison proche du centre-villeCette charmante maison située à proximité du centre-ville, répartie sur deux niveaux.Le rez-de-chaussée se compose d'un salon avec cheminée, d'une petite pièce avec escalier, d'une cuisine, d'un palier donnant au passage du jardin, d'un cellier ainsi que d'une salle d'eau avec WC.À l'étage, vous trouverez deux belles chambres ainsi qu'un grenier offrant un potentiel d'aménagement supplémentaire.Côté extérieur, un porche facilite l'accès à un agréable jardin arboré. Une belle dépendance attenante à la maison, complète cet ensemble.Une maison pleine de potentiel, idéale pour un projet familial ou un investissement.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 45 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Jimmy KOSNANSKY - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Poitiers sous le numéro 993070481

Surface terrain : 472 m².

Ville : Montmorillon
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86500
Coordonnées : 46.425951, 0.873936
Total : 61 600€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 58 000€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 588€/mois
Loyer annuel estimé : 7060€/an
Fourchette totale : 468€ - 739€/mois
Fourchette annuelle : 5617€ - 8874€/an
Rentabilité brute :11.46%
Fourchette de rentabilité :9.12% - 14.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :850,55 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 837 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-12 837€ (-22.2%)
Marge achat-revente :-3 763€ (-6.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :309,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :17,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 327,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 113,58€
Coût de l'assurance :5 390,00€
Taxe foncière : 706,04€/an
Soit par mois : 58,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 588,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 385,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :202,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 406 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (68 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 8 m² de carrelage et équipements sanitaires
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et plusieurs prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(191 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 060 €/an
Calcul : 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 600 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 216 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 063 €
Revenus locatifs : +7 060 €
Charges déductibles : -16 063 €
Résultat foncier Année 1 : -9 002 €(Déficit de 9 002 €)
Imputable sur revenu global : 9 002 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 063 €/an
Revenus locatifs : +7 060 €
Charges déductibles : -3 063 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 998 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 060 €16 065 €2 143 €-9 004 €9 004 €--
27 202 €3 009 €2 087 €4 193 €---
37 346 €2 951 €2 029 €4 395 €---
47 493 €2 891 €1 969 €4 602 €---
57 642 €2 829 €1 907 €4 814 €---
67 795 €2 764 €1 842 €5 031 €---
77 951 €2 697 €1 776 €5 254 €---
88 110 €2 628 €1 707 €5 482 €---
98 272 €2 557 €1 635 €5 716 €---
108 438 €2 482 €1 561 €5 955 €---
118 607 €2 406 €1 484 €6 201 €---
128 779 €2 326 €1 404 €6 453 €---
138 954 €2 244 €1 322 €6 711 €---
149 133 €2 158 €1 237 €6 975 €---
159 316 €2 070 €1 148 €7 246 €---
169 502 €1 978 €1 057 €7 524 €---
179 692 €1 883 €962 €7 809 €---
189 886 €1 785 €863 €8 101 €---
1910 084 €1 683 €762 €8 401 €---
2010 286 €1 578 €656 €8 708 €---
2110 491 €1 469 €547 €9 023 €---
2210 701 €1 356 €434 €9 346 €---
2310 915 €1 238 €317 €9 677 €---
2411 134 €1 117 €195 €10 016 €---
2511 356 €991 €70 €10 365 €---
TOTAL226 146 €67 155 €31 114 €158 992 €9 004 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 701 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 992 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 060 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 483 €-2 701 €+4 184 €
2+1 483 €+1 258 €+225 €
3+1 483 €+1 318 €+165 €
4+1 483 €+1 381 €+102 €
5+1 483 €+1 444 €+39 €
6+1 483 €+1 509 €-26 €
7+1 483 €+1 576 €-93 €
8+1 483 €+1 645 €-162 €
9+1 483 €+1 715 €-232 €
10+1 483 €+1 787 €-304 €
11+1 483 €+1 860 €-377 €
12+1 483 €+1 936 €-453 €
13+1 483 €+2 013 €-530 €
14+1 483 €+2 093 €-610 €
15+1 483 €+2 174 €-691 €
16+1 483 €+2 257 €-774 €
17+1 483 €+2 343 €-860 €
18+1 483 €+2 430 €-947 €
19+1 483 €+2 520 €-1 037 €
20+1 483 €+2 612 €-1 129 €
21+1 483 €+2 707 €-1 224 €
22+1 483 €+2 804 €-1 321 €
23+1 483 €+2 903 €-1 420 €
24+1 483 €+3 005 €-1 522 €
25+1 483 €+3 109 €-1 626 €
Total+37 075 €+47 698 €+-10 623 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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