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Appartement 4 pièces 66 m²

Bien expiré
VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface66m²
Coût Total90 440€
Loyer Annuel5 545€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 840,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 66 m²

Découvrez cet appartement à vendre à Luxeuil-les-Bains, idéal pour les familles ou les couples en quête d'un nouveau chez-soi. Avec ses 4 pièces, dont 2 chambres, cet espace lumineux est situé au 1er étage d'un immeuble bien entretenu. Vous apprécierez la cuisine aménagée et équipée, parfaite pour concocter de bons petits plats. La salle de bain et les WC sont séparés pour plus de confort. côté chauffage, vous bénéficierez de convecteurs au gaz et d'un ballon électrique pour l'eau chaude.

Ne manquez pas cette opportunité au prix attractif de 55 500 €. Contactez l'agence S-immo pour plus d'informations et pour organiser une visite !

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

Surface : 66 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/11/2025

Consommation énergie primaire : 145 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 104 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 020 € et 1 400 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.832450, 6.372244
Total : 90 440€
Prix d'acquisition : 55 500€
Travaux : 30 500€
Valeur du bien : 86 000€
Frais de notaire : 4 440€
Coût estimé : 4 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 462€/mois
Loyer annuel estimé : 5545€/an
Fourchette totale : 349€ - 612€/mois
Fourchette annuelle : 4187€ - 7344€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :956,52 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 130 €
Prix d'achat :55 500 €
Décote à l'achat :-7 630€ (-12.1%)
Marge achat-revente :-27 310€ (-43.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :448,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :26,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 474,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 083,10€
Coût de l'assurance :7 913,50€
Taxe foncière : 554,54€/an
Soit par mois : 46,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 462,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 521,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des convecteurs au gaz par un système de chauffage plus efficace, comme une chaudière à condensation.
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 66 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 500 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luxeuil-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 462 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 545 €/an
Calcul : 462 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 045 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 440 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 555 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 416 €
Revenus locatifs : +5 545 €
Charges déductibles : -34 416 €
Résultat foncier Année 1 : -28 871 €(Déficit de 28 871 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 471 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 916 €/an
Revenus locatifs : +5 545 €
Charges déductibles : -3 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 629 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7470.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 545 €34 419 €3 048 €-28 873 €21 400 €7 473 €7 473 €
25 656 €3 838 €2 967 €1 818 €--5 655 €
35 769 €3 754 €2 883 €2 015 €--3 640 €
45 885 €3 668 €2 797 €2 217 €--1 423 €
56 003 €3 578 €2 707 €2 424 €---
66 123 €3 486 €2 615 €2 637 €---
76 245 €3 390 €2 519 €2 855 €---
86 370 €3 291 €2 420 €3 079 €---
96 497 €3 188 €2 317 €3 309 €---
106 627 €3 082 €2 211 €3 545 €---
116 760 €2 972 €2 101 €3 787 €---
126 895 €2 859 €1 988 €4 036 €---
137 033 €2 741 €1 870 €4 292 €---
147 174 €2 620 €1 749 €4 554 €---
157 317 €2 494 €1 623 €4 823 €---
167 463 €2 364 €1 493 €5 100 €---
177 613 €2 229 €1 358 €5 384 €---
187 765 €2 090 €1 218 €5 675 €---
197 920 €1 945 €1 074 €5 975 €---
208 079 €1 796 €925 €6 282 €---
218 240 €1 642 €771 €6 598 €---
228 405 €1 482 €611 €6 923 €---
238 573 €1 317 €446 €7 256 €---
248 745 €1 146 €275 €7 598 €---
258 919 €969 €98 €7 950 €---
TOTAL177 620 €96 360 €44 083 €81 260 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 260 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 165 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 165 €-6 420 €+7 585 €
2+1 165 €0 €+1 165 €
3+1 165 €0 €+1 165 €
4+1 165 €0 €+1 165 €
5+1 165 €+300 €+865 €
6+1 165 €+791 €+374 €
7+1 165 €+857 €+308 €
8+1 165 €+924 €+241 €
9+1 165 €+993 €+172 €
10+1 165 €+1 064 €+101 €
11+1 165 €+1 136 €+29 €
12+1 165 €+1 211 €-46 €
13+1 165 €+1 288 €-123 €
14+1 165 €+1 366 €-201 €
15+1 165 €+1 447 €-282 €
16+1 165 €+1 530 €-365 €
17+1 165 €+1 615 €-450 €
18+1 165 €+1 703 €-538 €
19+1 165 €+1 792 €-627 €
20+1 165 €+1 885 €-720 €
21+1 165 €+1 979 €-814 €
22+1 165 €+2 077 €-912 €
23+1 165 €+2 177 €-1 012 €
24+1 165 €+2 280 €-1 115 €
25+1 165 €+2 385 €-1 220 €
Total+29 125 €+24 378 €+4 747 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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