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vente - maison

VilleGilly-sur-Isère (73)
Surface252m²
Coût Total382 700€
Loyer Annuel38 477€
Rentabilité10.05%
Cashflow/mois+919€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 285 000 €
Surface : 252 m²
Prix au m² : 1 130,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Garage, Jardin, Salle de bain, Travaux, Petit prix

Au centre de Gilly sur Isère, une maison comprenant au rée de chaussée, appartement trois pièces, cellier, écurie, garage et caves, à l'étage, appartement deux pièces plus cuisine, terrain attenant, travaux à prévoir.

Ville : Gilly-sur-Isère
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73200
Coordonnées : 45.660594, 6.347514
Total : 382 700€
Prix d'acquisition : 285 000€
Travaux : 74 900€
Valeur du bien : 359 900€
Frais de notaire : 22 800€
Coût estimé : 22 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 252m²
Loyer prédit : 12.72€/m²/mois
Fourchette : 8.81€ - 18.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 3206€/mois
Loyer annuel estimé : 38477€/an
Fourchette totale : 2220€ - 4631€/mois
Fourchette annuelle : 26641€ - 55572€/an
Rentabilité brute :10.05%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 14.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 240,48 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :816 601 €
Prix d'achat :285 000 €
Décote à l'achat :-531 601€ (-65.1%)
Marge achat-revente :433 901€ (53.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :382 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 854,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :111,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 966,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :173 759,94€
Coût de l'assurance :33 486,25€
Taxe foncière : 3 847,73€/an
Soit par mois : 320,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 206,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 287,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :919,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 252 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 252 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée et usée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 900 €(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 600€
    Isolation combles: 252 m² × 50€/m² = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:26 000€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 800€ = 24800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gilly-sur-Isère (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 51 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 206 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 477 €/an
Calcul : 3 206 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 382 700 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 339 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 848 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 173 €
Revenus locatifs : +38 477 €
Charges déductibles : -92 173 €
Résultat foncier Année 1 : -53 696 €(Déficit de 53 696 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 296 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 273 €/an
Revenus locatifs : +38 477 €
Charges déductibles : -17 273 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 204 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32296.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 285 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 250 €(65% de 285 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 736 €/an
Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 477 €92 185 €12 098 €-53 708 €21 400 €32 308 €32 308 €
239 247 €16 955 €11 768 €22 291 €--10 017 €
340 032 €16 615 €11 428 €23 417 €---
440 832 €16 263 €11 076 €24 569 €---
541 649 €15 900 €10 713 €25 749 €---
642 482 €15 525 €10 338 €26 957 €---
743 332 €15 138 €9 951 €28 194 €---
844 198 €14 738 €9 551 €29 460 €---
945 082 €14 326 €9 138 €30 757 €---
1045 984 €13 900 €8 712 €32 084 €---
1146 904 €13 460 €8 273 €33 444 €---
1247 842 €13 006 €7 818 €34 836 €---
1348 798 €12 537 €7 349 €36 262 €---
1449 774 €12 052 €6 865 €37 722 €---
1550 770 €11 553 €6 365 €39 217 €---
1651 785 €11 036 €5 849 €40 749 €---
1752 821 €10 504 €5 316 €42 317 €---
1853 877 €9 953 €4 766 €43 924 €---
1954 955 €9 385 €4 198 €45 570 €---
2056 054 €8 799 €3 612 €47 255 €---
2157 175 €8 193 €3 006 €48 982 €---
2258 319 €7 568 €2 381 €50 750 €---
2359 485 €6 923 €1 736 €52 562 €---
2460 675 €6 256 €1 069 €54 418 €---
2561 888 €5 568 €381 €56 320 €---
TOTAL1 232 439 €378 339 €173 760 €854 099 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 854 099 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 477 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 080 €-6 420 €+14 500 €
2+8 080 €0 €+8 080 €
3+8 080 €+4 020 €+4 060 €
4+8 080 €+7 371 €+709 €
5+8 080 €+7 725 €+355 €
6+8 080 €+8 087 €-7 €
7+8 080 €+8 458 €-378 €
8+8 080 €+8 838 €-758 €
9+8 080 €+9 227 €-1 147 €
10+8 080 €+9 625 €-1 545 €
11+8 080 €+10 033 €-1 953 €
12+8 080 €+10 451 €-2 371 €
13+8 080 €+10 879 €-2 799 €
14+8 080 €+11 317 €-3 237 €
15+8 080 €+11 765 €-3 685 €
16+8 080 €+12 225 €-4 145 €
17+8 080 €+12 695 €-4 615 €
18+8 080 €+13 177 €-5 097 €
19+8 080 €+13 671 €-5 591 €
20+8 080 €+14 177 €-6 097 €
21+8 080 €+14 695 €-6 615 €
22+8 080 €+15 225 €-7 145 €
23+8 080 €+15 769 €-7 689 €
24+8 080 €+16 326 €-8 246 €
25+8 080 €+16 896 €-8 816 €
Total+202 000 €+256 230 €+-54 230 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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