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Belfort (90000)

VilleBelfort (90)
Surface135m²
Coût Total240 050€
Loyer Annuel14 824€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 296,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Particulier met en vente un appartement F5 de 135 m2 traversant situé au 2e et dernier étage d'une copropriété de 5 lots.

Les plus de l'appartement : • Garage, • Jardin, • Cave 22 m2 ; • Double vitrage et volets roulants, • Cheminée fonctionnelle !

N'hésitez pas à me contacter pour plus de photos, d'informations ou pour organiser une visite !

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.638769, 6.862105
Total : 240 050€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 51 050€
Valeur du bien : 226 050€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1235€/mois
Loyer annuel estimé : 14824€/an
Fourchette totale : 962€ - 1586€/mois
Fourchette annuelle : 11546€ - 19032€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 373,24 €/m²
Basé sur :509 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 387 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-10 387€ (-5.6%)
Marge achat-revente :-54 663€ (-29.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 172,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :70,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 242,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 652,10€
Coût de l'assurance :21 004,38€
Taxe foncière : 1 482,39€/an
Soit par mois : 123,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 98,00€/mois
Soit par an : 1 176,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 235,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 463,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 050 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 235 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 824 €/an
Calcul : 1 235 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 050 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 482 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 176 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 297 €
Revenus locatifs : +14 824 €
Charges déductibles : -62 297 €
Résultat foncier Année 1 : -47 473 €(Déficit de 47 473 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 073 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 247 €/an
Revenus locatifs : +14 824 €
Charges déductibles : -11 247 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 577 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26072.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 824 €62 304 €7 756 €-47 480 €21 400 €26 080 €26 080 €
215 120 €11 045 €7 546 €4 076 €--22 005 €
315 423 €10 828 €7 330 €4 595 €--17 410 €
415 731 €10 604 €7 106 €5 127 €--12 283 €
516 046 €10 373 €6 875 €5 673 €--6 611 €
616 367 €10 135 €6 636 €6 232 €--378 €
716 694 €9 888 €6 389 €6 806 €---
817 028 €9 633 €6 134 €7 395 €---
917 369 €9 370 €5 871 €7 999 €---
1017 716 €9 097 €5 599 €8 618 €---
1118 070 €8 816 €5 318 €9 254 €---
1218 432 €8 526 €5 027 €9 906 €---
1318 800 €8 226 €4 727 €10 574 €---
1419 176 €7 916 €4 417 €11 261 €---
1519 560 €7 595 €4 097 €11 964 €---
1619 951 €7 264 €3 766 €12 687 €---
1720 350 €6 922 €3 424 €13 428 €---
1820 757 €6 569 €3 070 €14 188 €---
1921 172 €6 204 €2 705 €14 968 €---
2021 596 €5 827 €2 328 €15 769 €---
2122 028 €5 437 €1 939 €16 590 €---
2222 468 €5 034 €1 536 €17 434 €---
2322 917 €4 618 €1 120 €18 299 €---
2423 376 €4 189 €690 €19 187 €---
2523 843 €3 745 €246 €20 099 €---
TOTAL474 813 €250 166 €111 652 €224 647 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 647 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 824 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 113 €-6 420 €+9 533 €
2+3 113 €0 €+3 113 €
3+3 113 €0 €+3 113 €
4+3 113 €0 €+3 113 €
5+3 113 €0 €+3 113 €
6+3 113 €0 €+3 113 €
7+3 113 €+1 928 €+1 185 €
8+3 113 €+2 219 €+894 €
9+3 113 €+2 400 €+713 €
10+3 113 €+2 586 €+527 €
11+3 113 €+2 776 €+337 €
12+3 113 €+2 972 €+141 €
13+3 113 €+3 172 €-59 €
14+3 113 €+3 378 €-265 €
15+3 113 €+3 589 €-476 €
16+3 113 €+3 806 €-693 €
17+3 113 €+4 028 €-915 €
18+3 113 €+4 256 €-1 143 €
19+3 113 €+4 490 €-1 377 €
20+3 113 €+4 731 €-1 618 €
21+3 113 €+4 977 €-1 864 €
22+3 113 €+5 230 €-2 117 €
23+3 113 €+5 490 €-2 377 €
24+3 113 €+5 756 €-2 643 €
25+3 113 €+6 030 €-2 917 €
Total+77 825 €+67 394 €+10 431 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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