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Appartement 2 pièces 66 m²

Bien expiré
VilleChampagne-sur-Seine (77)
Surface66m²
Coût Total141 018€
Loyer Annuel11 473€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 350 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 702,27 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Digicode

Dans un ensemble immobilier en copropriété, Appartement de deux pièces principales avec mezzanine pouvant servir de seconde chambre, 65,55 m² en loi Carrez, comprenant : entrée avec placard, salle d'eau - toilettes, séjour avec une hauteur sous plafond de 4,25 mètres et coin cuisine, une chambre avec placard. Place de stationnement extérieur. 94 lots de copropriété, Charges prévisionnelles annuelles de 1 120,00 €. Loué au titre d'un bail d'habitation du 23 août 2017 pour un montant de 625,00 €/mois provision sur charges comprises de 35,00 €.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Champagne-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77430
Coordonnées : 48.412639, 2.814703
Total : 141 018€
Prix d'acquisition : 112 350€
Travaux : 19 680€
Valeur du bien : 132 030€
Frais de notaire : 8 988€
Coût estimé : 8 988€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 17.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11473€/an
Fourchette totale : 778€ - 1175€/mois
Fourchette annuelle : 9339€ - 14095€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 018€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :696,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 738,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 059,90€
Coût de l'assurance :12 339,07€
Taxe foncière : 1 147,30€/an
Soit par mois : 95,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 35,00€/mois
Soit par an : 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 956,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 868,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise à jour de la plomberie si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre et la mezzanine.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuel remplacement du revêtement de sol dans la mezzanine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite vérification
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans l'appartement.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 680 €(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 × 15000€ = 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 300€/m² = 1800€ (incluant remplacement des fixtures et mise à jour de la plomberie, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Revêtement sol: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champagne-sur-Seine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 473 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 706 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 018 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 147 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 446 €
Revenus locatifs : +11 473 €
Charges déductibles : -26 446 €
Résultat foncier Année 1 : -14 973 €(Déficit de 14 973 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 273 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 766 €/an
Revenus locatifs : +11 473 €
Charges déductibles : -6 766 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4273.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 028 €(65% de 112 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 656 €/an
Calcul : 73 028 € × 3,636% = 2 656 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 473 €26 451 €4 710 €-14 978 €10 700 €4 278 €4 278 €
211 702 €6 646 €4 585 €5 057 €---
311 937 €6 516 €4 455 €5 421 €---
412 175 €6 382 €4 321 €5 794 €---
512 419 €6 243 €4 182 €6 176 €---
612 667 €6 099 €4 039 €6 568 €---
712 920 €5 951 €3 890 €6 969 €---
813 179 €5 797 €3 737 €7 381 €---
913 442 €5 639 €3 578 €7 804 €---
1013 711 €5 474 €3 414 €8 237 €---
1113 986 €5 304 €3 244 €8 681 €---
1214 265 €5 129 €3 068 €9 137 €---
1314 551 €4 947 €2 886 €9 604 €---
1414 842 €4 759 €2 698 €10 083 €---
1515 138 €4 564 €2 504 €10 574 €---
1615 441 €4 363 €2 302 €11 078 €---
1715 750 €4 155 €2 094 €11 595 €---
1816 065 €3 940 €1 879 €12 125 €---
1916 386 €3 717 €1 657 €12 669 €---
2016 714 €3 487 €1 426 €13 227 €---
2117 048 €3 249 €1 188 €13 799 €---
2217 389 €3 003 €942 €14 386 €---
2317 737 €2 748 €687 €14 989 €---
2418 092 €2 485 €424 €15 607 €---
2518 454 €2 212 €151 €16 242 €---
TOTAL367 485 €139 262 €68 060 €228 223 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 223 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 409 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 409 €-3 210 €+5 619 €
2+2 409 €+234 €+2 175 €
3+2 409 €+1 626 €+783 €
4+2 409 €+1 738 €+671 €
5+2 409 €+1 853 €+556 €
6+2 409 €+1 970 €+439 €
7+2 409 €+2 091 €+318 €
8+2 409 €+2 214 €+195 €
9+2 409 €+2 341 €+68 €
10+2 409 €+2 471 €-62 €
11+2 409 €+2 604 €-195 €
12+2 409 €+2 741 €-332 €
13+2 409 €+2 881 €-472 €
14+2 409 €+3 025 €-616 €
15+2 409 €+3 172 €-763 €
16+2 409 €+3 323 €-914 €
17+2 409 €+3 478 €-1 069 €
18+2 409 €+3 637 €-1 228 €
19+2 409 €+3 801 €-1 392 €
20+2 409 €+3 968 €-1 559 €
21+2 409 €+4 140 €-1 731 €
22+2 409 €+4 316 €-1 907 €
23+2 409 €+4 497 €-2 088 €
24+2 409 €+4 682 €-2 273 €
25+2 409 €+4 872 €-2 463 €
Total+60 225 €+68 467 €+-8 242 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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