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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Herblain (44)
Surface92m²
Coût Total212 330€
Loyer Annuel13 526€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-282€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 630,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, Exposition sud-est, Interphone, Non meublé

Au dernier étage avec une vue dégagée sur la verdure tout en étant intra-périphérique, une appartement de type 4 comprenant une entrée qui dessert la double pièce de vie, une cuisine aménagée-équipée. Un espace nuit composé de 3 chambres, un espace bureau, une salle de bain et un wc. Une cave en annexe Proximité des transports (ligne Tram 1, arrêt Neruda), école et commerce. Copropriété de 280 lots - dont 110 lots habitation.

Charges annuelles : 2200 euros.

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.214100, -1.621068
Total : 212 330€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 50 330€
Valeur du bien : 200 330€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1127€/mois
Loyer annuel estimé : 13526€/an
Fourchette totale : 953€ - 1333€/mois
Fourchette annuelle : 11439€ - 15996€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 986,3 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 740 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-32 740€ (-17.9%)
Marge achat-revente :-29 590€ (-16.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 051,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 113,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 156,16€
Coût de l'assurance :18 578,88€
Taxe foncière : 1 352,65€/an
Soit par mois : 112,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 127,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 409,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-282,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 330 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 300€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture des murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture des murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 127 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 526 €/an
Calcul : 1 127 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 330 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 353 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 330 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 753 €
Revenus locatifs : +13 526 €
Charges déductibles : -61 753 €
Résultat foncier Année 1 : -48 227 €(Déficit de 48 227 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 827 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 423 €/an
Revenus locatifs : +13 526 €
Charges déductibles : -11 423 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 103 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26826.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 526 €61 760 €7 134 €-48 234 €21 400 €26 834 €26 834 €
213 797 €11 241 €6 945 €2 556 €--24 277 €
314 073 €11 045 €6 749 €3 028 €--21 249 €
414 354 €10 842 €6 546 €3 512 €--17 736 €
514 641 €10 632 €6 336 €4 009 €--13 727 €
614 934 €10 415 €6 119 €4 519 €--9 208 €
715 233 €10 191 €5 895 €5 042 €--4 166 €
815 538 €9 958 €5 663 €5 579 €---
915 848 €9 718 €5 422 €6 130 €---
1016 165 €9 470 €5 174 €6 696 €---
1116 489 €9 213 €4 917 €7 276 €---
1216 818 €8 947 €4 651 €7 872 €---
1317 155 €8 671 €4 376 €8 483 €---
1417 498 €8 387 €4 091 €9 111 €---
1517 848 €8 092 €3 796 €9 756 €---
1618 205 €7 787 €3 492 €10 417 €---
1718 569 €7 472 €3 176 €11 097 €---
1818 940 €7 146 €2 850 €11 794 €---
1919 319 €6 809 €2 513 €12 510 €---
2019 706 €6 460 €2 164 €13 246 €---
2120 100 €6 099 €1 803 €14 001 €---
2220 502 €5 725 €1 429 €14 777 €---
2320 912 €5 339 €1 043 €15 573 €---
2421 330 €4 939 €643 €16 391 €---
2521 756 €4 525 €229 €17 231 €---
TOTAL433 257 €260 881 €103 156 €172 376 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 376 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 526 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 841 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 841 €-6 420 €+9 261 €
2+2 841 €0 €+2 841 €
3+2 841 €0 €+2 841 €
4+2 841 €0 €+2 841 €
5+2 841 €0 €+2 841 €
6+2 841 €0 €+2 841 €
7+2 841 €0 €+2 841 €
8+2 841 €+424 €+2 417 €
9+2 841 €+1 839 €+1 002 €
10+2 841 €+2 009 €+832 €
11+2 841 €+2 183 €+658 €
12+2 841 €+2 362 €+479 €
13+2 841 €+2 545 €+296 €
14+2 841 €+2 733 €+108 €
15+2 841 €+2 927 €-86 €
16+2 841 €+3 125 €-284 €
17+2 841 €+3 329 €-488 €
18+2 841 €+3 538 €-697 €
19+2 841 €+3 753 €-912 €
20+2 841 €+3 974 €-1 133 €
21+2 841 €+4 200 €-1 359 €
22+2 841 €+4 433 €-1 592 €
23+2 841 €+4 672 €-1 831 €
24+2 841 €+4 917 €-2 076 €
25+2 841 €+5 169 €-2 328 €
Total+71 025 €+51 713 €+19 312 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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