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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGraulhet (81)
Surface68
Coût Total70 440
Loyer Annuel6 400
Rentabilité9.09%
Cashflow/mois+106
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 58 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 852,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres

Découvrez cet agréable appartement T4 de 68 m², situé au 1er étage d’un immeuble à Graulhet. Fonctionnel et bien agencé, il offre un cadre de vie confortable, idéal pour une famille, un jeune couple ou un investisseur. Dès l’entrée, vous apprécierez ses volumes bien répartis et sa luminosité naturelle. L’espace de vie se prête parfaitement aux moments de convivialité, tandis que les trois chambres permettent à chacun de profiter de son propre espace. Cet appartement représente une belle opportunité pour ceux qui recherchent un logement pratique, à proximité des commodités et des services de la ville. Situé dans un secteur agréable de Graulhet, ce bien allie confort, potentiel et accessibilité. Que vous souhaitiez y établir votre résidence principale ou réaliser un investissement, cet appartement saura répondre à vos attentes. Caractéristiques : Appartement T4, Surface : 68 m² Situé au 1er étage Localisation : Graulhet Performance énergétique : DPE : E 286 GES : C 15

Contactez-nous pour obtenir davantage d’informations ou organiser une visite.

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.761276, 1.993912
Total : 70 440
Prix d'acquisition : 58 000
Travaux : 7 800
Valeur du bien : 65 800
Frais de notaire : 4 640
Coût estimé : 4 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 533€/mois
Loyer annuel estimé : 6400€/an
Fourchette totale : 440€ - 646€/mois
Fourchette annuelle : 5281€ - 7755€/an
Rentabilité brute :9.09%
Fourchette de rentabilité :7.50% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 129,03 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 774
Prix d'achat :58 000
Décote à l'achat :-18 774 (-24.5%)
Marge achat-revente :6 334€ (8.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :353,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :20,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 374,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 692,08
Coût de l'assurance :6 163,50
Taxe foncière : 639,96€/an
Soit par mois : 53,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 533,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 427,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :105,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens nécessitant une mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon avec peinture
Quantité: surface salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état avec traces d'humidité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs des 3 chambres avec peinture
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800(115 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 533 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 400 €/an
Calcul : 533 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 455 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 440 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 247 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 640 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 142
Revenus locatifs : +6 400
Charges déductibles : -11 142
Résultat foncier Année 1 : -4 742(Déficit de 4 742 €)
Imputable sur revenu global : 4 742
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 342 €/an
Revenus locatifs : +6 400
Charges déductibles : -3 342
Résultat foncier Années 2+ : 3 058 €/an
Prix d'achat du bien : 58 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 40011 1442 458-4 7454 745 €--
26 5283 2802 3943 247---
36 6583 2142 3273 444---
46 7913 1452 2583 646---
56 9273 0742 1873 854---
67 0663 0002 1134 066---
77 2072 9232 0374 284---
87 3512 8441 9584 507---
97 4982 7621 8764 736---
107 6482 6771 7904 971---
117 8012 5891 7025 212---
127 9572 4981 6115 459---
138 1162 4031 5175 713---
148 2792 3051 4195 973---
158 4442 2041 3176 240---
168 6132 0991 2126 514---
178 7851 9901 1046 795---
188 9611 8779917 084---
199 1401 7618747 380---
209 3231 6407537 683---
219 5101 5146287 995---
229 7001 3854988 315---
239 8941 2503648 644---
2410 0921 1112248 981---
2510 293967809 327---
TOTAL204 98265 65535 692139 3284 745Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 423
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 328
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 400 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 344 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 344-1 423+2 767
2+1 344+974+370
3+1 344+1 033+311
4+1 344+1 094+250
5+1 344+1 156+188
6+1 344+1 220+124
7+1 344+1 285+59
8+1 344+1 352-8
9+1 344+1 421-77
10+1 344+1 491-147
11+1 344+1 564-220
12+1 344+1 638-294
13+1 344+1 714-370
14+1 344+1 792-448
15+1 344+1 872-528
16+1 344+1 954-610
17+1 344+2 039-695
18+1 344+2 125-781
19+1 344+2 214-870
20+1 344+2 305-961
21+1 344+2 399-1 055
22+1 344+2 495-1 151
23+1 344+2 593-1 249
24+1 344+2 694-1 350
25+1 344+2 798-1 454
Total+33 600+41 798+-8 198
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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