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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface67.6m²
Coût Total204 920€
Loyer Annuel13 567€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 500 €
Surface : 67.6 m²
Prix au m² : 2 389,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 13,92 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Digicode

AULNAY SOUS BOIS, au pied du groupe scolaire Savigny et à 15 minutes de la gare RER de Sevran. Venez découvrir cet appartement de type F3 de 68 m² totalement rafraîchi comprenant : une entrée, un séjour lumineux avec balcon, une cuisine indépendante aménagée et équipée, 3 chambres, une salle de bain, un dressing et WC séparé. Profitez également d'une place de parking et d'une cave. Ne tardez plus, une visite s'impose ! Prix : 161500.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 1 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 1.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1210.0 € et 1690.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris).

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.941546, 2.490803
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 204 920€
Prix d'acquisition : 161 500€
Travaux : 30 500€
Valeur du bien : 192 000€
Frais de notaire : 12 920€
Coût estimé : 12 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.6m²
Loyer prédit : 16.72€/m²/mois
Fourchette : 12.61€ - 22.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1131€/mois
Loyer annuel estimé : 13567€/an
Fourchette totale : 852€ - 1500€/mois
Fourchette annuelle : 10228€ - 17995€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 461,54 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :234 000 €
Prix d'achat :161 500 €
Décote à l'achat :-72 500€ (-31.0%)
Marge achat-revente :29 080€ (12.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 025,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :59,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 085,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 843,35€
Coût de l'assurance :17 930,50€
Taxe foncière : 1 356,67€/an
Soit par mois : 113,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,08€/mois
Soit par an : 1,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 130,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 198,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo) et mise à jour des fixtures.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, travaux cosmétiques optionnels

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 500 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1 200€/m² = 9600€, Électroménager complet: 2 000€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 2 000€/m² = 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 200€
    Peinture murs 36 m²: 30€/m² × 36 = 1 080€, Parquet entretien 36 m²: 30€/m² × 36 = 1 080€, Main d'œuvre: 2 040€
  • Salon:1 800€
    Peinture murs salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Entretien parquet salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aulnay-sous-Bois (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 131 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 567 €/an
Calcul : 1 131 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 717 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 357 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 657 €
Revenus locatifs : +13 567 €
Charges déductibles : -39 657 €
Résultat foncier Année 1 : -26 091 €(Déficit de 26 091 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 391 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 157 €/an
Revenus locatifs : +13 567 €
Charges déductibles : -9 157 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 409 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15390.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 975 €(65% de 161 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 817 €/an
Calcul : 104 975 € × 3,636% = 3 817 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 567 €39 664 €7 089 €-26 097 €10 700 €15 397 €15 397 €
213 838 €8 978 €6 903 €4 860 €--10 537 €
314 115 €8 786 €6 711 €5 329 €--5 208 €
414 397 €8 587 €6 512 €5 810 €---
514 685 €8 380 €6 306 €6 305 €---
614 979 €8 167 €6 092 €6 812 €---
715 278 €7 946 €5 871 €7 333 €---
815 584 €7 717 €5 642 €7 867 €---
915 896 €7 479 €5 405 €8 416 €---
1016 213 €7 234 €5 159 €8 980 €---
1116 538 €6 979 €4 905 €9 558 €---
1216 868 €6 716 €4 641 €10 152 €---
1317 206 €6 443 €4 368 €10 763 €---
1417 550 €6 161 €4 086 €11 389 €---
1517 901 €5 868 €3 793 €12 033 €---
1618 259 €5 565 €3 490 €12 694 €---
1718 624 €5 252 €3 177 €13 373 €---
1818 997 €4 927 €2 852 €14 070 €---
1919 377 €4 590 €2 515 €14 786 €---
2019 764 €4 242 €2 167 €15 522 €---
2120 159 €3 881 €1 806 €16 278 €---
2220 563 €3 508 €1 433 €17 055 €---
2320 974 €3 121 €1 046 €17 853 €---
2421 393 €2 720 €645 €18 673 €---
2521 821 €2 305 €230 €19 516 €---
TOTAL434 544 €185 215 €102 843 €249 329 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 329 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 567 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 849 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 849 €-3 210 €+6 059 €
2+2 849 €0 €+2 849 €
3+2 849 €0 €+2 849 €
4+2 849 €+181 €+2 668 €
5+2 849 €+1 891 €+958 €
6+2 849 €+2 044 €+805 €
7+2 849 €+2 200 €+649 €
8+2 849 €+2 360 €+489 €
9+2 849 €+2 525 €+324 €
10+2 849 €+2 694 €+155 €
11+2 849 €+2 867 €-18 €
12+2 849 €+3 046 €-197 €
13+2 849 €+3 229 €-380 €
14+2 849 €+3 417 €-568 €
15+2 849 €+3 610 €-761 €
16+2 849 €+3 808 €-959 €
17+2 849 €+4 012 €-1 163 €
18+2 849 €+4 221 €-1 372 €
19+2 849 €+4 436 €-1 587 €
20+2 849 €+4 657 €-1 808 €
21+2 849 €+4 883 €-2 034 €
22+2 849 €+5 116 €-2 267 €
23+2 849 €+5 356 €-2 507 €
24+2 849 €+5 602 €-2 753 €
25+2 849 €+5 855 €-3 006 €
Total+71 225 €+74 799 €+-3 574 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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