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Appartement 67 m2

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface67
Coût Total90 320
Loyer Annuel7 618
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois-91
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 029,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au 4ᵉ et dernier étage d’une copropriété calme (sans ascenseur), cet appartement T3 de 67 m² séduit par son intérieur soigné, sa luminosité et son agencement fonctionnel.

L’entrée dessert un séjour spacieux et lumineux, doté d’un parquet chaleureux, offrant un espace de vie agréable et convivial. La cuisine moderne, entièrement aménagée et équipée, bénéficie d’un accès direct à un balcon, idéal pour profiter de l’extérieur.

L’espace nuit se compose de deux chambres, d’une salle d’eau récente avec douche moderne et meuble vasque, ainsi que de WC séparés.

Construit en 1945, l’appartement allie le charme de l’ancien et le confort actuel. Il se situe à proximité des commerces, transports et axes principaux.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.304731, 4.093850
Total : 90 320
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 15 800
Valeur du bien : 84 800
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7618€/an
Fourchette totale : 493€ - 817€/mois
Fourchette annuelle : 5922€ - 9800€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :440,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,59€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 466,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 866,39
Coût de l'assurance :7 677,20
Taxe foncière : 761,81€/an
Soit par mois : 63,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 196,00€/mois
Soit par an : 2 352,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 634,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 725,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 350 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage collectif gaz par un système de chauffage individuel plus performant, comme une chaudière à condensation.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système de production d'eau chaude.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres (prises, interrupteurs, éclairage).
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 800(236 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système = 4500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:1 000
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 500€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 618 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 906 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 320 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 352 €/an
Calcul : 196 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 127
Revenus locatifs : +7 618
Charges déductibles : -22 127
Résultat foncier Année 1 : -14 509(Déficit de 14 509 €)
Imputable sur revenu global : 14 509
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 327 €/an
Revenus locatifs : +7 618
Charges déductibles : -6 327
Résultat foncier Années 2+ : 1 291 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 61822 1302 909-14 51214 512 €--
27 7706 2512 8301 519---
37 9266 1702 7491 756---
48 0846 0862 6651 998---
58 2465 9992 5782 247---
68 4115 9102 4892 501---
78 5795 8172 3962 762---
88 7515 7212 3003 029---
98 9265 6222 2023 303---
109 1045 5202 0993 584---
119 2865 4151 9943 872---
129 4725 3061 8854 166---
139 6625 1931 7724 468---
149 8555 0771 6564 778---
1510 0524 9571 5365 095---
1610 2534 8331 4125 420---
1710 4584 7041 2835 754---
1810 6674 5721 1516 095---
1910 8804 4351 0146 446---
2011 0984 2948736 805---
2111 3204 1477277 173---
2211 5463 9975767 550---
2311 7773 8414207 937---
2412 0133 6802598 333---
2512 2533 513928 740---
TOTAL244 008143 18941 866100 82014 512Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 354
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 820
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 618 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 600-4 354+5 954
2+1 600+456+1 144
3+1 600+527+1 073
4+1 600+600+1 000
5+1 600+674+926
6+1 600+750+850
7+1 600+829+771
8+1 600+909+691
9+1 600+991+609
10+1 600+1 075+525
11+1 600+1 161+439
12+1 600+1 250+350
13+1 600+1 340+260
14+1 600+1 433+167
15+1 600+1 529+71
16+1 600+1 626-26
17+1 600+1 726-126
18+1 600+1 829-229
19+1 600+1 934-334
20+1 600+2 041-441
21+1 600+2 152-552
22+1 600+2 265-665
23+1 600+2 381-781
24+1 600+2 500-900
25+1 600+2 622-1 022
Total+40 000+30 246+9 754
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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