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Immeuble 10 pièces 244 m²

VilleMontfort-sur-Meu (35)
Surface244m²
Coût Total428 510€
Loyer Annuel34 226€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+349€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 359 500 €
Surface : 244 m²
Prix au m² : 1 473,36 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 10 pièces 244 m²

EXCLUSIVITE MONTFORT SUR MEU, A PROXIMITE IMMEDIATE DE LA GARE RELIANT RENNES EN 12 MINUTES ET DE TOUTES COMMODITES, LOCAL DE 244M² DE SURFACE HABITABLE SUR DEUX NIVEAUX comprenant : Au rez-de-chaussée : deux entrées, une salle d'attente, un dégagement, 9 box avec lave-mains dont un avec réserve, une zone d'accueil, un wc séparé. A l'étage : une grande salle, un box, une salle d'eau, un wc séparé et une salle de douche. A l'extérieur : 488m² de terrain goudronné avec places de stationnement. Idéal pour la division, le règlement du lotissement autorise la transformation en habitation. L'ensemble est libre de toute occupation. Hors Rennes Métropole : non soumis aux conditions de la zone tendue. Pour investir avec un emplacement stratégique, à 8 minutes à pied de la gare, à moins de 12 minutes en train du centre de Rennes, dans un quartier calme et agréable à proximité de toutes les commodités.

Surface : 244 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/05/2026

Consommation énergie primaire : 95 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 620 € et 4 900 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Montfort-sur-Meu
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35160
Coordonnées : 48.137790, -1.955149
Total : 428 510€
Prix d'acquisition : 359 500€
Travaux : 40 250€
Valeur du bien : 399 750€
Frais de notaire : 28 760€
Coût estimé : 28 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 244m²
Loyer prédit : 11.69€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 14.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 2852€/mois
Loyer annuel estimé : 34226€/an
Fourchette totale : 2353€ - 3458€/mois
Fourchette annuelle : 28233€ - 41491€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 509,09 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :612 218 €
Prix d'achat :359 500 €
Décote à l'achat :-252 718€ (-41.3%)
Marge achat-revente :183 708€ (30.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :428 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 092,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :124,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 217,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :199 308,65€
Coût de l'assurance :37 494,63€
Taxe foncière : 3 422,58€/an
Soit par mois : 285,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 852,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 502,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :349,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à la transformation en habitation.
Quantité: 1 système pour 244 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration du confort thermique lors de la transformation en habitation.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et traitement des traces d'humidité.
Quantité: environ 49 m²
Raison: État 2.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 250 €(165 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 650€
    Peinture murs salon: 49 m² × 25€/m² = 1225€, Main d'œuvre: 200€ = 1425€
  • Chambres:2 600€
    Rafraîchissement parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€ = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montfort-sur-Meu (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 852 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 226 €/an
Calcul : 2 852 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 831 €/an
Base de calcul : Emprunt de 428 510 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 423 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 003 €
Revenus locatifs : +34 226 €
Charges déductibles : -59 003 €
Résultat foncier Année 1 : -24 777 €(Déficit de 24 777 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 377 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 753 €/an
Revenus locatifs : +34 226 €
Charges déductibles : -18 753 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 473 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3377.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 359 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 233 675 €(65% de 359 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 497 €/an
Calcul : 233 675 € × 3,636% = 8 497 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 226 €59 017 €13 844 €-24 791 €21 400 €3 391 €3 391 €
234 910 €18 393 €13 470 €16 518 €---
335 609 €18 006 €13 084 €17 602 €---
436 321 €17 607 €12 685 €18 714 €---
537 047 €17 194 €12 272 €19 853 €---
637 788 €16 768 €11 846 €21 020 €---
738 544 €16 328 €11 405 €22 216 €---
839 315 €15 873 €10 950 €23 442 €---
940 101 €15 403 €10 480 €24 698 €---
1040 903 €14 917 €9 995 €25 986 €---
1141 721 €14 415 €9 493 €27 306 €---
1242 556 €13 897 €8 974 €28 659 €---
1343 407 €13 361 €8 439 €30 046 €---
1444 275 €12 807 €7 885 €31 467 €---
1545 160 €12 236 €7 313 €32 925 €---
1646 063 €11 645 €6 722 €34 419 €---
1746 985 €11 034 €6 112 €35 951 €---
1847 924 €10 403 €5 481 €37 521 €---
1948 883 €9 752 €4 829 €39 131 €---
2049 861 €9 079 €4 156 €40 782 €---
2150 858 €8 383 €3 461 €42 475 €---
2251 875 €7 664 €2 742 €44 211 €---
2352 912 €6 922 €1 999 €45 991 €---
2453 971 €6 154 €1 232 €47 816 €---
2555 050 €5 362 €439 €49 689 €---
TOTAL1 096 264 €362 618 €199 309 €733 646 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 733 646 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 187 €-6 420 €+13 607 €
2+7 187 €+3 938 €+3 249 €
3+7 187 €+5 281 €+1 906 €
4+7 187 €+5 614 €+1 573 €
5+7 187 €+5 956 €+1 231 €
6+7 187 €+6 306 €+881 €
7+7 187 €+6 665 €+522 €
8+7 187 €+7 033 €+154 €
9+7 187 €+7 410 €-223 €
10+7 187 €+7 796 €-609 €
11+7 187 €+8 192 €-1 005 €
12+7 187 €+8 598 €-1 411 €
13+7 187 €+9 014 €-1 827 €
14+7 187 €+9 440 €-2 253 €
15+7 187 €+9 877 €-2 690 €
16+7 187 €+10 326 €-3 139 €
17+7 187 €+10 785 €-3 598 €
18+7 187 €+11 256 €-4 069 €
19+7 187 €+11 739 €-4 552 €
20+7 187 €+12 235 €-5 048 €
21+7 187 €+12 742 €-5 555 €
22+7 187 €+13 263 €-6 076 €
23+7 187 €+13 797 €-6 610 €
24+7 187 €+14 345 €-7 158 €
25+7 187 €+14 907 €-7 720 €
Total+179 675 €+220 094 €+-40 419 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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