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Vente appartement 4 pièces 62 m² Tarbes (65000) - Superimmo

VilleTarbes (65)
Surface62m²
Coût Total97 180€
Loyer Annuel6 511€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 145,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Excellente opportunité d'investissement !! Appartement T4 entièrement rénové situé à deux pas du centre-ville, dans une résidence calme et sécurisée. Composé d'un séjour de 16 m2 avec cuisine séparée, 3 chambres avec placards, salle d'eau et WC. Chauffage individuel avec chaudière au gaz. Appartement traversant, très lumineux avec double vitrage, volets roulants et interphone. À visiter rapidement !! PROPOSÉ UNIQUEMENT PAR CAPIFRANCE Nombre de lots de la copropriété : 66, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 1240€ soit 103€ par mois. Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 9,23% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr. Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°318 385 739 - Greffe de PAU) Marc SANCHEZ Entrepreneur Individuel 06 71 51 42 16 - Réf.957567Afficher plus

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.220436, 0.080943
Total : 97 180€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 20 500€
Valeur du bien : 91 500€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6511€/an
Fourchette totale : 440€ - 669€/mois
Fourchette annuelle : 5285€ - 8022€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 562,5 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 875 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :-25 875€ (-26.7%)
Marge achat-revente :-305€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,87€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 526,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 241,29€
Coût de l'assurance :11 661,60€
Taxe foncière : 651,15€/an
Soit par mois : 54,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 103,00€/mois
Soit par an : 1 236,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 542,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière au gaz existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine anciens et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise à jour des finitions
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour toutes les chambres
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 500 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 900€
    Remplacement chaudière gaz: 1 système × 4900€ = 4900€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:4 800€
    Salle de bain complète: 6 m² × 800€/m² = 4800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:600€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 600€ = 600€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 511 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 388 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 180 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 651 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 236 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 241 €
Revenus locatifs : +6 511 €
Charges déductibles : -26 241 €
Résultat foncier Année 1 : -19 730 €(Déficit de 19 730 €)
Imputable sur revenu global : 19 730 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 741 €/an
Revenus locatifs : +6 511 €
Charges déductibles : -5 741 €
Résultat foncier Années 2+ : 770 €/an
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 511 €26 244 €3 391 €-19 733 €19 733 €--
26 642 €5 656 €3 302 €986 €---
36 775 €5 564 €3 211 €1 210 €---
46 910 €5 469 €3 116 €1 441 €---
57 048 €5 371 €3 017 €1 677 €---
67 189 €5 269 €2 916 €1 920 €---
77 333 €5 164 €2 810 €2 169 €---
87 480 €5 054 €2 701 €2 425 €---
97 629 €4 941 €2 587 €2 688 €---
107 782 €4 824 €2 470 €2 958 €---
117 937 €4 702 €2 349 €3 235 €---
128 096 €4 576 €2 223 €3 520 €---
138 258 €4 446 €2 092 €3 812 €---
148 423 €4 311 €1 957 €4 112 €---
158 592 €4 171 €1 817 €4 421 €---
168 764 €4 026 €1 673 €4 737 €---
178 939 €3 876 €1 522 €5 063 €---
189 118 €3 721 €1 367 €5 397 €---
199 300 €3 559 €1 206 €5 741 €---
209 486 €3 393 €1 039 €6 093 €---
219 676 €3 220 €866 €6 456 €---
229 869 €3 041 €687 €6 829 €---
2310 067 €2 855 €502 €7 211 €---
2410 268 €2 663 €309 €7 605 €---
2510 473 €2 464 €110 €8 009 €---
TOTAL208 564 €128 582 €49 241 €79 983 €19 733 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 920 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 983 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 367 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 367 €-5 920 €+7 287 €
2+1 367 €+296 €+1 071 €
3+1 367 €+363 €+1 004 €
4+1 367 €+432 €+935 €
5+1 367 €+503 €+864 €
6+1 367 €+576 €+791 €
7+1 367 €+651 €+716 €
8+1 367 €+728 €+639 €
9+1 367 €+806 €+561 €
10+1 367 €+887 €+480 €
11+1 367 €+971 €+396 €
12+1 367 €+1 056 €+311 €
13+1 367 €+1 144 €+223 €
14+1 367 €+1 234 €+133 €
15+1 367 €+1 326 €+41 €
16+1 367 €+1 421 €-54 €
17+1 367 €+1 519 €-152 €
18+1 367 €+1 619 €-252 €
19+1 367 €+1 722 €-355 €
20+1 367 €+1 828 €-461 €
21+1 367 €+1 937 €-570 €
22+1 367 €+2 049 €-682 €
23+1 367 €+2 163 €-796 €
24+1 367 €+2 281 €-914 €
25+1 367 €+2 403 €-1 036 €
Total+34 175 €+23 995 €+10 180 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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