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Maison à vendre

VilleSaint-Pierre-Roche (63)
Surface115m²
Coût Total156 732€
Loyer Annuel12 141€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 900 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 764,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

AMANDINE DE CLERCQ – AGENCE 2A IMMO A PONTGIBAUD

Vous propose cette maison de 115m², située au coeur d'un hameau de Saint-Pierre-Roche.

Au rez-de-chaussée : une grande entrée, une salle à manger agrémentée d'un poêle à granulés installé en 2023, un salon, une cuisine et wc.

Au premier étage : 2 chambres et une salle d'eau avec wc

Au deuxième étage : 1 chambre, un dressing et un wc avec point d'eau.

Double vitrage, prévoir quelques travaux.

Pour tout renseignement et visite contactez notre agence de PONTGIBAUD !

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2022 : entre 3700.00 et 5060.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller 2A IMMO : Amandine De Clercq Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 889 803 912 RCP 59 661 778

Ville : Saint-Pierre-Roche
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63210
Coordonnées : 45.730341, 2.814349
Total : 156 732€
Prix d'acquisition : 87 900€
Travaux : 61 800€
Valeur du bien : 149 700€
Frais de notaire : 7 032€
Coût estimé : 7 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 8.80€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1012€/mois
Loyer annuel estimé : 12141€/an
Fourchette totale : 753€ - 1359€/mois
Fourchette annuelle : 9039€ - 16309€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 313,94 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :151 103 €
Prix d'achat :87 900 €
Décote à l'achat :-63 203€ (-41.8%)
Marge achat-revente :-5 629€ (-3.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 732€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :45,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 813,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 645,97€
Coût de l'assurance :13 714,05€
Taxe foncière : 1 214,15€/an
Soit par mois : 101,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 011,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 914,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 371 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 800 €(537 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 900€
    Isolation toiture/combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture chambres: 3 chambres × 200€ = 600€, Main d'œuvre peinture: 1200€ (total = 1800€)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 1 salon × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-Roche (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 012 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 141 €/an
Calcul : 1 012 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 105 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 732 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 214 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 668 €
Revenus locatifs : +12 141 €
Charges déductibles : -68 668 €
Résultat foncier Année 1 : -56 527 €(Déficit de 56 527 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 127 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 868 €/an
Revenus locatifs : +12 141 €
Charges déductibles : -6 868 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 273 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35126.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 135 €(65% de 87 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 135 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 141 €68 673 €5 110 €-56 532 €21 400 €35 132 €35 132 €
212 384 €6 736 €4 973 €5 649 €--29 483 €
312 632 €6 593 €4 831 €6 038 €--23 445 €
412 885 €6 447 €4 684 €6 438 €--17 007 €
513 142 €6 295 €4 532 €6 848 €--10 159 €
613 405 €6 138 €4 375 €7 267 €--2 892 €
713 673 €5 976 €4 213 €7 698 €---
813 947 €5 808 €4 045 €8 139 €---
914 226 €5 635 €3 872 €8 591 €---
1014 510 €5 456 €3 693 €9 054 €---
1114 800 €5 271 €3 508 €9 529 €---
1215 096 €5 080 €3 317 €10 017 €---
1315 398 €4 882 €3 119 €10 516 €---
1415 706 €4 678 €2 915 €11 028 €---
1516 020 €4 467 €2 704 €11 554 €---
1616 341 €4 249 €2 486 €12 092 €---
1716 668 €4 023 €2 261 €12 644 €---
1817 001 €3 790 €2 028 €13 211 €---
1917 341 €3 549 €1 787 €13 792 €---
2017 688 €3 301 €1 538 €14 387 €---
2118 042 €3 043 €1 281 €14 998 €---
2218 402 €2 777 €1 015 €15 625 €---
2318 770 €2 503 €740 €16 268 €---
2419 146 €2 219 €456 €16 927 €---
2519 529 €1 925 €163 €17 603 €---
TOTAL388 895 €179 514 €73 646 €209 381 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 381 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 141 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 550 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 550 €-6 420 €+8 970 €
2+2 550 €0 €+2 550 €
3+2 550 €0 €+2 550 €
4+2 550 €0 €+2 550 €
5+2 550 €0 €+2 550 €
6+2 550 €0 €+2 550 €
7+2 550 €+1 442 €+1 108 €
8+2 550 €+2 442 €+108 €
9+2 550 €+2 577 €-27 €
10+2 550 €+2 716 €-166 €
11+2 550 €+2 859 €-309 €
12+2 550 €+3 005 €-455 €
13+2 550 €+3 155 €-605 €
14+2 550 €+3 309 €-759 €
15+2 550 €+3 466 €-916 €
16+2 550 €+3 628 €-1 078 €
17+2 550 €+3 793 €-1 243 €
18+2 550 €+3 963 €-1 413 €
19+2 550 €+4 137 €-1 587 €
20+2 550 €+4 316 €-1 766 €
21+2 550 €+4 499 €-1 949 €
22+2 550 €+4 687 €-2 137 €
23+2 550 €+4 880 €-2 330 €
24+2 550 €+5 078 €-2 528 €
25+2 550 €+5 281 €-2 731 €
Total+63 750 €+62 814 €+936 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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