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Maison 3 pièces 100 m²

VilleRochechouart (87)
Surface100m²
Coût Total125 920€
Loyer Annuel8 450€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 665 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Maison individuelle à rénover, située au cœur de Rochechouart (87) — opportunité idéale pour projet de rénovation ou investissement. Construite en 1976, cette maison de 100 m² offre 2 chambres, un séjour lumineux, un balcon et un jardin privatif. Un grand garage attenant, pouvant servir d'atelier, complètent le bien. Stationnement intérieur disponible et raccordement au tout-à-l'égout présents. Le bâti nécessite des travaux offrant la possibilité de repenser entièrement les espaces selon vos goûts.

Emplacement central de Rochechouart, proximité des commodités et du centre-ville. Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite afin d'évaluer le potentiel de cette propriété à fort potentiel. Référence agence : 193 Référence annonce : PD8L-5PN-N5H Date de réalisation du diagnostic : 29/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 780 € et 3 818 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Rochechouart
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87600
Coordonnées : 45.841797, 0.830751
Total : 125 920€
Prix d'acquisition : 66 500€
Travaux : 54 100€
Valeur du bien : 120 600€
Frais de notaire : 5 320€
Coût estimé : 5 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.04€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8450€/an
Fourchette totale : 527€ - 940€/mois
Fourchette annuelle : 6327€ - 11285€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 510,42 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 042 €
Prix d'achat :66 500 €
Décote à l'achat :-84 542€ (-56.0%)
Marge achat-revente :25 122€ (16.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 650,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 567,93€
Coût de l'assurance :10 703,20€
Taxe foncière : 844,96€/an
Soit par mois : 70,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 704,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant des rénovations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 100 €(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Isolation:7 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 70€/m² = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 200€
    Rénovation des chambres: Parquet flottant 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger:600€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochechouart. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 450 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 064 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 845 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 437 €
Revenus locatifs : +8 450 €
Charges déductibles : -59 437 €
Résultat foncier Année 1 : -50 988 €(Déficit de 50 988 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 588 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 337 €/an
Revenus locatifs : +8 450 €
Charges déductibles : -5 337 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 112 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29587.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 225 €(65% de 66 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 572 €/an
Calcul : 43 225 € × 3,636% = 1 572 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 450 €59 441 €4 068 €-50 992 €21 400 €29 592 €29 592 €
28 619 €5 231 €3 958 €3 387 €--26 204 €
38 791 €5 118 €3 845 €3 673 €--22 531 €
48 967 €5 001 €3 727 €3 966 €--18 565 €
59 146 €4 879 €3 606 €4 267 €--14 298 €
69 329 €4 754 €3 481 €4 575 €--9 723 €
79 516 €4 625 €3 352 €4 891 €--4 832 €
89 706 €4 491 €3 218 €5 215 €---
99 900 €4 353 €3 080 €5 547 €---
1010 098 €4 210 €2 937 €5 888 €---
1110 300 €4 063 €2 789 €6 237 €---
1210 506 €3 910 €2 637 €6 596 €---
1310 716 €3 753 €2 480 €6 963 €---
1410 931 €3 590 €2 317 €7 340 €---
1511 149 €3 422 €2 149 €7 727 €---
1611 372 €3 248 €1 975 €8 124 €---
1711 600 €3 069 €1 796 €8 530 €---
1811 832 €2 884 €1 611 €8 948 €---
1912 068 €2 692 €1 419 €9 376 €---
2012 310 €2 494 €1 221 €9 815 €---
2112 556 €2 290 €1 017 €10 266 €---
2212 807 €2 079 €806 €10 728 €---
2313 063 €1 861 €587 €11 202 €---
2413 324 €1 635 €362 €11 689 €---
2513 591 €1 402 €129 €12 189 €---
TOTAL270 645 €144 495 €58 568 €126 149 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 149 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 450 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 774 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 774 €-6 420 €+8 194 €
2+1 774 €0 €+1 774 €
3+1 774 €0 €+1 774 €
4+1 774 €0 €+1 774 €
5+1 774 €0 €+1 774 €
6+1 774 €0 €+1 774 €
7+1 774 €0 €+1 774 €
8+1 774 €+115 €+1 659 €
9+1 774 €+1 664 €+110 €
10+1 774 €+1 766 €+8 €
11+1 774 €+1 871 €-97 €
12+1 774 €+1 979 €-205 €
13+1 774 €+2 089 €-315 €
14+1 774 €+2 202 €-428 €
15+1 774 €+2 318 €-544 €
16+1 774 €+2 437 €-663 €
17+1 774 €+2 559 €-785 €
18+1 774 €+2 684 €-910 €
19+1 774 €+2 813 €-1 039 €
20+1 774 €+2 945 €-1 171 €
21+1 774 €+3 080 €-1 306 €
22+1 774 €+3 218 €-1 444 €
23+1 774 €+3 361 €-1 587 €
24+1 774 €+3 507 €-1 733 €
25+1 774 €+3 657 €-1 883 €
Total+44 350 €+37 845 €+6 505 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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