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Achat : Maison Spézet (29540)

VilleSpézet (29)
Surface101m²
Coût Total152 672€
Loyer Annuel10 150€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 400 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 944,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 101 m², 6 pièces, 3 chambres, 406 m² de terrain, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison d'habitation à vendre située dans le centre de Spézet, Finistère 29, ayant :

  • Au sous-sol : cave, chaufferie,
  • Au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, séjour, salle à manger, salle de bains, arrière cuisine, W.C.,
  • Au 1er étage : palier, 03 chambres, WC avec lavabo, placards,
  • Au 2nd étage (accès escalier escamotable) : grenier, Garage, abris de jardin, jardin clos
Ville : Spézet
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29540
Coordonnées : 48.184730, -3.694630
Total : 152 672€
Prix d'acquisition : 95 400€
Travaux : 49 640€
Valeur du bien : 145 040€
Frais de notaire : 7 632€
Coût estimé : 7 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10150€/an
Fourchette totale : 662€ - 1081€/mois
Fourchette annuelle : 7942€ - 12973€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :926,09 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :93 535 €
Prix d'achat :95 400 €
Décote à l'achat :+1 865€ (+2.0%)
Marge achat-revente :-59 137€ (-63.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 672€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :38,17€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 786,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 738,24€
Coût de l'assurance :11 450,40€
Taxe foncière : 1 015,05€/an
Soit par mois : 84,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 845,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 870,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (101 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon : peinture, revêtement sol, électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et du papier peint dans l'entrée
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 640 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 040€
    Isolation combles: 101 m² × 40€/m² = 4040€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:600€
    Rafraîchissement peinture entrée: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Spézet), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 150 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 973 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 672 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 015 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 086 €
Revenus locatifs : +10 150 €
Charges déductibles : -56 086 €
Résultat foncier Année 1 : -45 936 €(Déficit de 45 936 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 536 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 446 €/an
Revenus locatifs : +10 150 €
Charges déductibles : -6 446 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 704 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24535.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 010 €(65% de 95 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 255 €/an
Calcul : 62 010 € × 3,636% = 2 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 150 €56 091 €4 978 €-45 941 €21 400 €24 541 €24 541 €
210 353 €6 317 €4 844 €4 036 €--20 504 €
310 561 €6 179 €4 706 €4 382 €--16 123 €
410 772 €6 036 €4 563 €4 736 €--11 386 €
510 987 €5 888 €4 415 €5 099 €--6 287 €
611 207 €5 735 €4 262 €5 472 €--815 €
711 431 €5 577 €4 104 €5 854 €---
811 660 €5 414 €3 941 €6 246 €---
911 893 €5 245 €3 772 €6 648 €---
1012 131 €5 071 €3 598 €7 060 €---
1112 373 €4 890 €3 417 €7 483 €---
1212 621 €4 704 €3 231 €7 917 €---
1312 873 €4 512 €3 039 €8 362 €---
1413 131 €4 313 €2 840 €8 818 €---
1513 393 €4 107 €2 634 €9 286 €---
1613 661 €3 895 €2 422 €9 767 €---
1713 934 €3 675 €2 202 €10 259 €---
1814 213 €3 448 €1 975 €10 765 €---
1914 497 €3 213 €1 740 €11 284 €---
2014 787 €2 971 €1 498 €11 816 €---
2115 083 €2 721 €1 247 €12 363 €---
2215 385 €2 462 €988 €12 923 €---
2315 692 €2 194 €721 €13 498 €---
2416 006 €1 917 €444 €14 089 €---
2516 326 €1 631 €158 €14 695 €---
TOTAL325 122 €158 205 €71 738 €166 917 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 917 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 132 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 132 €-6 420 €+8 552 €
2+2 132 €0 €+2 132 €
3+2 132 €0 €+2 132 €
4+2 132 €0 €+2 132 €
5+2 132 €0 €+2 132 €
6+2 132 €0 €+2 132 €
7+2 132 €+1 512 €+620 €
8+2 132 €+1 874 €+258 €
9+2 132 €+1 994 €+138 €
10+2 132 €+2 118 €+14 €
11+2 132 €+2 245 €-113 €
12+2 132 €+2 375 €-243 €
13+2 132 €+2 508 €-376 €
14+2 132 €+2 645 €-513 €
15+2 132 €+2 786 €-654 €
16+2 132 €+2 930 €-798 €
17+2 132 €+3 078 €-946 €
18+2 132 €+3 230 €-1 098 €
19+2 132 €+3 385 €-1 253 €
20+2 132 €+3 545 €-1 413 €
21+2 132 €+3 709 €-1 577 €
22+2 132 €+3 877 €-1 745 €
23+2 132 €+4 050 €-1 918 €
24+2 132 €+4 227 €-2 095 €
25+2 132 €+4 408 €-2 276 €
Total+53 300 €+50 075 €+3 225 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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