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Appartement à vendre

VilleAnnonay (07)
Surface57m²
Coût Total79 660€
Loyer Annuel5 703€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 175,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étages, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 place de parking, Balcon, Belle vue, Interphone, Pas de cave, Non meublé

iad France - Christophe MALSERT vous propose: A ANNONAY, appartement dans une résidence sécurisée avec une vue dégagée sur les montagnes environnantes . Proche du centre ville et à coté d'un arrêt de bus L'appartement se compose: d'une cuisine équipée, d'un grand séjour avec un balcon, de deux grandes chambres d'une salle d'eau, d'un toilette séparé et de nombreux rangements. Pour plus de confort une cave privative et de nombreuses places de parking viennent compléter le bien. Pour plus de renseignements et pour un visite me contacter sans plus tarder

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 156 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 148.33 euros par mois (soit 1780 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Christophe MALSERT mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Aubenas sous le numéro 891916603, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.248435, 4.643581
Total : 79 660€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 7 300€
Valeur du bien : 74 300€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 475€/mois
Loyer annuel estimé : 5703€/an
Fourchette totale : 357€ - 632€/mois
Fourchette annuelle : 4289€ - 7584€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 105,26 €/m²
Basé sur :219 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :63 000 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :+4 000€ (+6.3%)
Marge achat-revente :-16 660€ (-26.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :396,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :31,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 428,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 339,14€
Coût de l'assurance :9 559,20€
Taxe foncière : 570,32€/an
Soit par mois : 47,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 148,33€/mois
Soit par an : 1 779,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 475,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 98 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine (peinture, vérification des équipements).
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, vérification des équipements).
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 300 €(128 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C.
  • Cuisine:3 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 500€ (peinture, vérification des équipements), Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 000€ (peinture, vérification des équipements), Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres:1 200€
    Peinture 2 chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay. Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires selon le DPE C.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 703 €/an
Calcul : 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 714 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 660 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 570 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 780 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 746 €
Revenus locatifs : +5 703 €
Charges déductibles : -12 746 €
Résultat foncier Année 1 : -7 043 €(Déficit de 7 043 €)
Imputable sur revenu global : 7 043 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 446 €/an
Revenus locatifs : +5 703 €
Charges déductibles : -5 446 €
Résultat foncier Années 2+ : 257 €/an
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 703 €12 749 €2 716 €-7 046 €7 046 €--
25 817 €5 377 €2 645 €440 €---
35 934 €5 303 €2 570 €631 €---
46 052 €5 226 €2 494 €826 €---
56 173 €5 147 €2 414 €1 027 €---
66 297 €5 065 €2 332 €1 232 €---
76 423 €4 980 €2 247 €1 443 €---
86 551 €4 891 €2 159 €1 660 €---
96 682 €4 800 €2 068 €1 882 €---
106 816 €4 706 €1 973 €2 110 €---
116 952 €4 608 €1 876 €2 344 €---
127 091 €4 507 €1 774 €2 584 €---
137 233 €4 402 €1 670 €2 831 €---
147 378 €4 294 €1 561 €3 084 €---
157 525 €4 182 €1 449 €3 343 €---
167 676 €4 066 €1 333 €3 610 €---
177 829 €3 946 €1 213 €3 883 €---
187 986 €3 822 €1 089 €4 164 €---
198 146 €3 693 €960 €4 453 €---
208 309 €3 560 €827 €4 749 €---
218 475 €3 422 €689 €5 053 €---
228 644 €3 279 €547 €5 365 €---
238 817 €3 132 €399 €5 686 €---
248 993 €2 979 €246 €6 015 €---
259 173 €2 820 €88 €6 353 €---
TOTAL182 677 €114 955 €39 339 €67 721 €7 046 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 114 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 721 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 198 €-2 114 €+3 312 €
2+1 198 €+132 €+1 066 €
3+1 198 €+189 €+1 009 €
4+1 198 €+248 €+950 €
5+1 198 €+308 €+890 €
6+1 198 €+370 €+828 €
7+1 198 €+433 €+765 €
8+1 198 €+498 €+700 €
9+1 198 €+565 €+633 €
10+1 198 €+633 €+565 €
11+1 198 €+703 €+495 €
12+1 198 €+775 €+423 €
13+1 198 €+849 €+349 €
14+1 198 €+925 €+273 €
15+1 198 €+1 003 €+195 €
16+1 198 €+1 083 €+115 €
17+1 198 €+1 165 €+33 €
18+1 198 €+1 249 €-51 €
19+1 198 €+1 336 €-138 €
20+1 198 €+1 425 €-227 €
21+1 198 €+1 516 €-318 €
22+1 198 €+1 610 €-412 €
23+1 198 €+1 706 €-508 €
24+1 198 €+1 804 €-606 €
25+1 198 €+1 906 €-708 €
Total+29 950 €+20 316 €+9 634 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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