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Appartement Besancon 4 pièce(s) 84 m2 Proche CHRU

Bien expiré
VilleBesançon (25)
Surface84m²
Coût Total122 840€
Loyer Annuel11 253€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 500 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 898,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 18, Mandat exclusif

Idéalement situé à proximité immédiate du CHRU, découvrez ce bel appartement idéal pour la colocation , il bénéficie de 3 chambres avec 2 balcons et une très jolie vue , proche des commerces et des école , maternelle, primaire collège et lycée. N'hésitez pas a contacter votre agence LAFORET pour une visite ou des renseignements. Copropriété de 128 lots - dont 64 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.221586, 5.975215
Total : 122 840€
Prix d'acquisition : 75 500€
Travaux : 41 300€
Valeur du bien : 116 800€
Frais de notaire : 6 040€
Coût estimé : 6 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 938€/mois
Loyer annuel estimé : 11253€/an
Fourchette totale : 734€ - 1197€/mois
Fourchette annuelle : 8813€ - 14369€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.17% - 11.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 634,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 940,51€
Coût de l'assurance :10 441,40€
Taxe foncière : 1 125,32€/an
Soit par mois : 93,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 937,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 727,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 300 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 300€ = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:300€
    Peinture chambres: 3 chambres × 30€ = 90€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:300€
    Peinture salon: 1 salon × 30€ = 30€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 253 €/an
Calcul : 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 840 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 125 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 796 €
Revenus locatifs : +11 253 €
Charges déductibles : -46 796 €
Résultat foncier Année 1 : -35 542 €(Déficit de 35 542 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 142 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 496 €/an
Revenus locatifs : +11 253 €
Charges déductibles : -5 496 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 758 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14142.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 075 €(65% de 75 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 785 €/an
Calcul : 49 075 € × 3,636% = 1 785 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 253 €46 800 €3 957 €-35 546 €21 400 €14 146 €14 146 €
211 478 €5 392 €3 849 €6 086 €--8 061 €
311 708 €5 282 €3 739 €6 426 €--1 635 €
411 942 €5 168 €3 625 €6 774 €---
512 181 €5 050 €3 507 €7 131 €---
612 424 €4 928 €3 385 €7 497 €---
712 673 €4 802 €3 259 €7 871 €---
812 926 €4 672 €3 129 €8 255 €---
913 185 €4 537 €2 994 €8 648 €---
1013 449 €4 398 €2 855 €9 050 €---
1113 718 €4 255 €2 712 €9 463 €---
1213 992 €4 107 €2 564 €9 885 €---
1314 272 €3 953 €2 410 €10 318 €---
1414 557 €3 795 €2 252 €10 762 €---
1514 848 €3 632 €2 089 €11 217 €---
1615 145 €3 463 €1 920 €11 682 €---
1715 448 €3 289 €1 746 €12 160 €---
1815 757 €3 108 €1 565 €12 649 €---
1916 072 €2 922 €1 379 €13 150 €---
2016 394 €2 730 €1 187 €13 664 €---
2116 722 €2 531 €988 €14 190 €---
2217 056 €2 326 €783 €14 730 €---
2317 397 €2 114 €571 €15 283 €---
2417 745 €1 895 €352 €15 850 €---
2518 100 €1 668 €125 €16 432 €---
TOTAL360 442 €136 815 €56 941 €223 627 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 627 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 253 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 363 €-6 420 €+8 783 €
2+2 363 €0 €+2 363 €
3+2 363 €0 €+2 363 €
4+2 363 €+1 542 €+821 €
5+2 363 €+2 139 €+224 €
6+2 363 €+2 249 €+114 €
7+2 363 €+2 361 €+2 €
8+2 363 €+2 476 €-113 €
9+2 363 €+2 594 €-231 €
10+2 363 €+2 715 €-352 €
11+2 363 €+2 839 €-476 €
12+2 363 €+2 966 €-603 €
13+2 363 €+3 095 €-732 €
14+2 363 €+3 229 €-866 €
15+2 363 €+3 365 €-1 002 €
16+2 363 €+3 505 €-1 142 €
17+2 363 €+3 648 €-1 285 €
18+2 363 €+3 795 €-1 432 €
19+2 363 €+3 945 €-1 582 €
20+2 363 €+4 099 €-1 736 €
21+2 363 €+4 257 €-1 894 €
22+2 363 €+4 419 €-2 056 €
23+2 363 €+4 585 €-2 222 €
24+2 363 €+4 755 €-2 392 €
25+2 363 €+4 929 €-2 566 €
Total+59 075 €+67 088 €+-8 013 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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