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Appartement 2 pièces 50 m²

VilleUssel (19)
Surface50
Coût Total89 920
Loyer Annuel6 296
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-4
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 080 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 50 m² - Appartement 2 pièces 50 m²

Votre agence LM Immobilier vous propose cet appartement type t2 au 1er étage avec ascenseur d'une copropriété bien entretenue. D'une surface de 50m², il se compose d'une entrée, d'un dégagement avec placards, d'une cuisine indépendante, d'un séjour, d'une chambre, d'une salle de bains et d'un wc. Agréable balcon ! Vous profiterez également de deux places de parking et d'une cave.

Surface : 50 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 302 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Ussel
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19200
Coordonnées : 45.547997, 2.308150
Total : 89 920
Prix d'acquisition : 54 000
Travaux : 31 600
Valeur du bien : 85 600
Frais de notaire : 4 320
Coût estimé : 4 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50
Loyer prédit : 10.49€/m²/mois
Fourchette : 8.28€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 525€/mois
Loyer annuel estimé : 6296€/an
Fourchette totale : 414€ - 665€/mois
Fourchette annuelle : 4971€ - 7975€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :998 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 900
Prix d'achat :54 000
Décote à l'achat :+4 100 (+8.2%)
Marge achat-revente :-40 020€ (-80.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :450,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 476,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 128,21
Coût de l'assurance :7 868,00
Taxe foncière : 629,61€/an
Soit par mois : 52,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 524,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 528,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommationConfiance : Moyenne
Consommation énergétique primaire indiquée, ce qui permet d'inférer la classe énergétique.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 600(632 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:8 500
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 1000€/m² = 6000€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, WC: 700€, Plomberie et électricité: 1000€
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 8000€ (installation comprise)
  • Chambres:2 600
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Peinture murs et plafonds: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 296 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 108 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 920 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 315 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 652
Revenus locatifs : +6 296
Charges déductibles : -35 652
Résultat foncier Année 1 : -29 356(Déficit de 29 356 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 956
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 052 €/an
Revenus locatifs : +6 296
Charges déductibles : -4 052
Résultat foncier Années 2+ : 2 244 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7955.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 29635 6553 111-29 35921 400 €7 959 €7 959 €
26 4223 9743 0292 449--5 510 €
36 5503 8892 9452 661--2 849 €
46 6813 8022 8572 880---
56 8153 7112 7673 104---
66 9513 6182 6733 334---
77 0903 5202 5763 570---
87 2323 4202 4763 812---
97 3773 3162 3724 061---
107 5243 2082 2644 316---
117 6753 0962 1524 578---
127 8282 9812 0374 848---
137 9852 8611 9175 124---
148 1452 7371 7935 407---
158 3082 6091 6655 699---
168 4742 4761 5325 998---
178 6432 3381 3946 305---
188 8162 1961 2516 620---
198 9922 0481 1046 944---
209 1721 8959517 277---
219 3561 7377937 619---
229 5431 5736297 970---
239 7341 4034598 330---
249 9281 2272838 701---
2510 1271 0451019 082---
TOTAL201 666100 33645 128101 33021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 330
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 296 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 322-6 420+7 742
2+1 3220+1 322
3+1 3220+1 322
4+1 322+9+1 313
5+1 322+931+391
6+1 322+1 000+322
7+1 322+1 071+251
8+1 322+1 144+178
9+1 322+1 218+104
10+1 322+1 295+27
11+1 322+1 374-52
12+1 322+1 454-132
13+1 322+1 537-215
14+1 322+1 622-300
15+1 322+1 710-388
16+1 322+1 799-477
17+1 322+1 891-569
18+1 322+1 986-664
19+1 322+2 083-761
20+1 322+2 183-861
21+1 322+2 286-964
22+1 322+2 391-1 069
23+1 322+2 499-1 177
24+1 322+2 610-1 288
25+1 322+2 724-1 402
Total+33 050+30 399+2 651
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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