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Maison à vendre

VilleSainte-Soline (79)
Surface176m²
Coût Total121 820€
Loyer Annuel12 517€
Rentabilité10.27%
Cashflow/mois+292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 505,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, Jardin, Exposition nord-ouest, Pas de balcon

Au coeur du village de Ste Soline, a vendre charmante maison de village en pierre, récemment rénovée, d'une surface habitable de 176m2. Au RDC: Entrée, Salon, Salle à manger, Cuisine Cellier, Salle d'eau Au 1er étage: Pallier, 2 chambres, grande pièce, salle de bain, WC indépendant Au 2ème étage, grande pièce Petit extérieur agréable avec préau. Huisseries double vitrage. Chauffage par insert à bois et radiateur électrique en complément. Stationnement aisée sur parking située en face.

Ville : Sainte-Soline
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79120
Coordonnées : 46.254944, 0.048716
Total : 121 820€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 25 700€
Valeur du bien : 114 700€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176m²
Loyer prédit : 5.93€/m²/mois
Fourchette : 4.55€ - 7.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1043€/mois
Loyer annuel estimé : 12517€/an
Fourchette totale : 801€ - 1358€/mois
Fourchette annuelle : 9616€ - 16292€/an
Rentabilité brute :10.27%
Fourchette de rentabilité :7.89% - 13.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :772,26 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :135 918 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-46 918€ (-34.5%)
Marge achat-revente :14 098€ (10.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :611,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 646,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 530,13€
Coût de l'assurance :10 659,25€
Taxe foncière : 1 251,68€/an
Soit par mois : 104,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 043,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 751,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :292,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouvelle peinture et mise à jour des meubles si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec nouvelle peinture et mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée avec peinture et mise à jour des murs en pierre
Quantité: entrée (3 m²)
Raison: État 2/5 visible - entrée en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 700 €(146 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant 40 m²: 60€/m² × 40 = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds 160 m²: 35€/m² × 80 = 2800€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:4 500€
    Carrelage salon 25 m²: 80€/m² × 25 = 2000€, Peinture murs et plafonds 50 m²: 30€/m² × 50 = 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Entrée - Rénovation:1 200€
    Peinture entrée 3 m²: 40€/m² × 3 = 120€, Main d'œuvre: 1080€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Soline (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 043 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 517 €/an
Calcul : 1 043 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 820 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 252 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 613 €
Revenus locatifs : +12 517 €
Charges déductibles : -31 613 €
Résultat foncier Année 1 : -19 096 €(Déficit de 19 096 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 396 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 913 €/an
Revenus locatifs : +12 517 €
Charges déductibles : -5 913 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 604 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8395.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 517 €31 616 €4 238 €-19 100 €10 700 €8 400 €8 400 €
212 767 €5 806 €4 128 €6 961 €--1 438 €
313 022 €5 691 €4 013 €7 331 €---
413 283 €5 572 €3 894 €7 711 €---
513 549 €5 449 €3 771 €8 099 €---
613 820 €5 322 €3 644 €8 498 €---
714 096 €5 190 €3 512 €8 906 €---
814 378 €5 053 €3 375 €9 325 €---
914 665 €4 911 €3 233 €9 754 €---
1014 959 €4 765 €3 087 €10 194 €---
1115 258 €4 613 €2 935 €10 645 €---
1215 563 €4 455 €2 777 €11 108 €---
1315 874 €4 292 €2 614 €11 582 €---
1416 192 €4 123 €2 445 €12 068 €---
1516 516 €3 949 €2 271 €12 567 €---
1616 846 €3 767 €2 089 €13 078 €---
1717 183 €3 580 €1 902 €13 603 €---
1817 527 €3 386 €1 707 €14 141 €---
1917 877 €3 184 €1 506 €14 693 €---
2018 235 €2 976 €1 298 €15 259 €---
2118 599 €2 760 €1 082 €15 839 €---
2218 971 €2 536 €858 €16 435 €---
2319 351 €2 304 €626 €17 046 €---
2419 738 €2 065 €386 €17 673 €---
2520 132 €1 816 €138 €18 316 €---
TOTAL400 916 €129 181 €61 530 €271 735 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 271 735 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 629 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 629 €-3 210 €+5 839 €
2+2 629 €0 €+2 629 €
3+2 629 €+1 768 €+861 €
4+2 629 €+2 313 €+316 €
5+2 629 €+2 430 €+199 €
6+2 629 €+2 549 €+80 €
7+2 629 €+2 672 €-43 €
8+2 629 €+2 797 €-168 €
9+2 629 €+2 926 €-297 €
10+2 629 €+3 058 €-429 €
11+2 629 €+3 194 €-565 €
12+2 629 €+3 332 €-703 €
13+2 629 €+3 475 €-846 €
14+2 629 €+3 620 €-991 €
15+2 629 €+3 770 €-1 141 €
16+2 629 €+3 924 €-1 295 €
17+2 629 €+4 081 €-1 452 €
18+2 629 €+4 242 €-1 613 €
19+2 629 €+4 408 €-1 779 €
20+2 629 €+4 578 €-1 949 €
21+2 629 €+4 752 €-2 123 €
22+2 629 €+4 931 €-2 302 €
23+2 629 €+5 114 €-2 485 €
24+2 629 €+5 302 €-2 673 €
25+2 629 €+5 495 €-2 866 €
Total+65 725 €+81 520 €+-15 795 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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