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Maison 3 pièces 98 m²

Bien expiré
VilleClefmont (52)
Surface98m²
Coût Total95 100€
Loyer Annuel7 285€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 428,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Clefmont maison comprenant entrée, cuisine, séjour donnant sur un petit terrain,salle d'eau et wc. A l'étage dégagement, deux grandes chambres. Grand garage Tout à l'égout. Double vitrage. Référence agence : 2927 Référence annonce : RA4K-DRL-JON Date de réalisation du diagnostic : 29/08/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 167 € et 4 285 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Clefmont
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52240
Coordonnées : 48.096222, 5.506558
Total : 95 100€
Prix d'acquisition : 42 000€
Travaux : 49 740€
Valeur du bien : 91 740€
Frais de notaire : 3 360€
Coût estimé : 3 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 6.19€/m²/mois
Fourchette : 4.79€ - 8.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 607€/mois
Loyer annuel estimé : 7285€/an
Fourchette totale : 470€ - 785€/mois
Fourchette annuelle : 5636€ - 9417€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 009,26 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 907 €
Prix d'achat :42 000 €
Décote à l'achat :-56 907€ (-57.5%)
Marge achat-revente :3 807€ (3.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :27,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 505,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 187,35€
Coût de l'assurance :8 321,25€
Taxe foncière : 728,52€/an
Soit par mois : 60,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 607,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 566,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (98 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 4 m² de carrelage et éléments sanitaires
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salle de bain avec fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - Chambres avec décoration vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du sol et rafraîchissement des murs
Quantité: 20 m² de sol et murs
Raison: État 2/5 visible - Salon avec sol en carrelage usé
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Nettoyage
Nettoyage complet du sous-sol encombré
Quantité: 30 m²
Raison: État 1/5 visible - Sous-sol en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 740 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 940€
    Isolation toiture/combles: 98 m² × 30€/m² = 2940€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 200€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 800€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 800€
    Rénovation salon: 20 m² × 140€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:600€
    Nettoyage sous-sol: 30 m² × 20€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 607 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 285 €/an
Calcul : 607 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 729 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 116 €
Revenus locatifs : +7 285 €
Charges déductibles : -54 116 €
Résultat foncier Année 1 : -46 831 €(Déficit de 46 831 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 431 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 376 €/an
Revenus locatifs : +7 285 €
Charges déductibles : -4 376 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 909 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25431.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 300 €(65% de 42 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 993 €/an
Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 285 €54 120 €3 318 €-46 834 €21 400 €25 434 €25 434 €
27 431 €4 293 €3 232 €3 138 €--22 297 €
37 579 €4 203 €3 142 €3 376 €--18 920 €
47 731 €4 110 €3 049 €3 621 €--15 300 €
57 886 €4 014 €2 953 €3 871 €--11 428 €
68 043 €3 915 €2 853 €4 129 €--7 299 €
78 204 €3 811 €2 750 €4 393 €--2 906 €
88 368 €3 704 €2 643 €4 664 €---
98 536 €3 593 €2 532 €4 942 €---
108 706 €3 479 €2 417 €5 228 €---
118 881 €3 360 €2 298 €5 521 €---
129 058 €3 237 €2 175 €5 822 €---
139 239 €3 109 €2 048 €6 130 €---
149 424 €2 977 €1 915 €6 447 €---
159 613 €2 840 €1 779 €6 773 €---
169 805 €2 698 €1 637 €7 107 €---
1710 001 €2 551 €1 490 €7 450 €---
1810 201 €2 399 €1 338 €7 802 €---
1910 405 €2 241 €1 180 €8 164 €---
2010 613 €2 078 €1 017 €8 535 €---
2110 825 €1 909 €848 €8 916 €---
2211 042 €1 734 €672 €9 308 €---
2311 263 €1 552 €491 €9 710 €---
2411 488 €1 364 €303 €10 124 €---
2511 718 €1 169 €108 €10 548 €---
TOTAL233 346 €124 461 €48 187 €108 884 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 884 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 285 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 530 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 530 €-6 420 €+7 950 €
2+1 530 €0 €+1 530 €
3+1 530 €0 €+1 530 €
4+1 530 €0 €+1 530 €
5+1 530 €0 €+1 530 €
6+1 530 €0 €+1 530 €
7+1 530 €0 €+1 530 €
8+1 530 €+527 €+1 003 €
9+1 530 €+1 483 €+47 €
10+1 530 €+1 568 €-38 €
11+1 530 €+1 656 €-126 €
12+1 530 €+1 746 €-216 €
13+1 530 €+1 839 €-309 €
14+1 530 €+1 934 €-404 €
15+1 530 €+2 032 €-502 €
16+1 530 €+2 132 €-602 €
17+1 530 €+2 235 €-705 €
18+1 530 €+2 341 €-811 €
19+1 530 €+2 449 €-919 €
20+1 530 €+2 560 €-1 030 €
21+1 530 €+2 675 €-1 145 €
22+1 530 €+2 792 €-1 262 €
23+1 530 €+2 913 €-1 383 €
24+1 530 €+3 037 €-1 507 €
25+1 530 €+3 164 €-1 634 €
Total+38 250 €+32 665 €+5 585 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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