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Achat : Appartement Bondy (93140)

VilleBondy (93)
Surface96m²
Coût Total300 470€
Loyer Annuel19 275€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-609€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 2 489,58 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 96 m², 6 pièces, 5 chambres, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Bondy centre ! Bel appartement avec une surface habitable de 96 m² env. Offrant 5 chambres proche des commerces, transports et toutes commodités. Une cave et une place de parking. À ne pas rater ! Bien en copropriété : 192 lots charges courantes : 6000 euros / an pas de procédure en cours prix : 239 000 e honoraires à la charge du vendeur.

Ville : Bondy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93140
Coordonnées : 48.902250, 2.484110
Total : 300 470€
Prix d'acquisition : 239 000€
Travaux : 42 350€
Valeur du bien : 281 350€
Frais de notaire : 19 120€
Coût estimé : 19 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 16.73€/m²/mois
Fourchette : 13.84€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1606€/mois
Loyer annuel estimé : 19275€/an
Fourchette totale : 1328€ - 1942€/mois
Fourchette annuelle : 15939€ - 23309€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 034,14 €/m²
Basé sur :294 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :291 277 €
Prix d'achat :239 000 €
Décote à l'achat :-52 277€ (-17.9%)
Marge achat-revente :-9 193€ (-3.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :300 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 467,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :87,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 555,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 754,66€
Coût de l'assurance :26 291,13€
Taxe foncière : 1 927,51€/an
Soit par mois : 160,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 500,00€/mois
Soit par an : 6 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 606,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 215,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-609,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 96 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et remplacement de quelques meubles usés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire pour sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de sécurité - nécessité de garantir une plomberie saine

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 350 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 700€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 500€/m² = 3000€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Plomberie et électricité: 1200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:7 000€
    Cuisine complète: 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 25€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:450€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 intervention × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bondy (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 275 €/an
Calcul : 1 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 698 €/an
Base de calcul : Emprunt de 300 470 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 052 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 928 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 000 €/an
Calcul : 500 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 027 €
Revenus locatifs : +19 275 €
Charges déductibles : -61 027 €
Résultat foncier Année 1 : -41 752 €(Déficit de 41 752 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 352 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 677 €/an
Revenus locatifs : +19 275 €
Charges déductibles : -18 677 €
Résultat foncier Années 2+ : 598 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20352.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350 €(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 275 €61 037 €9 708 €-41 762 €21 400 €20 362 €20 362 €
219 661 €18 425 €9 445 €1 236 €--19 126 €
320 054 €18 154 €9 174 €1 900 €--17 225 €
420 455 €17 874 €8 894 €2 581 €--14 644 €
520 864 €17 584 €8 605 €3 280 €--11 364 €
621 281 €17 285 €8 306 €3 996 €--7 368 €
721 707 €16 977 €7 997 €4 730 €--2 638 €
822 141 €16 658 €7 678 €5 483 €---
922 584 €16 328 €7 349 €6 256 €---
1023 036 €15 987 €7 008 €7 048 €---
1123 496 €15 635 €6 656 €7 861 €---
1223 966 €15 272 €6 293 €8 694 €---
1324 445 €14 896 €5 917 €9 549 €---
1424 934 €14 508 €5 529 €10 426 €---
1525 433 €14 107 €5 128 €11 326 €---
1625 942 €13 693 €4 714 €12 249 €---
1726 461 €13 265 €4 286 €13 196 €---
1826 990 €12 822 €3 843 €14 167 €---
1927 530 €12 366 €3 386 €15 164 €---
2028 080 €11 893 €2 914 €16 187 €---
2128 642 €11 406 €2 426 €17 236 €---
2229 215 €10 902 €1 923 €18 313 €---
2329 799 €10 381 €1 402 €19 418 €---
2430 395 €9 843 €864 €20 552 €---
2531 003 €9 287 €308 €21 716 €---
TOTAL617 387 €406 584 €139 755 €210 804 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 804 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 275 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 048 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 048 €-6 420 €+10 468 €
2+4 048 €0 €+4 048 €
3+4 048 €0 €+4 048 €
4+4 048 €0 €+4 048 €
5+4 048 €0 €+4 048 €
6+4 048 €0 €+4 048 €
7+4 048 €0 €+4 048 €
8+4 048 €+854 €+3 194 €
9+4 048 €+1 877 €+2 171 €
10+4 048 €+2 114 €+1 934 €
11+4 048 €+2 358 €+1 690 €
12+4 048 €+2 608 €+1 440 €
13+4 048 €+2 865 €+1 183 €
14+4 048 €+3 128 €+920 €
15+4 048 €+3 398 €+650 €
16+4 048 €+3 675 €+373 €
17+4 048 €+3 959 €+89 €
18+4 048 €+4 250 €-202 €
19+4 048 €+4 549 €-501 €
20+4 048 €+4 856 €-808 €
21+4 048 €+5 171 €-1 123 €
22+4 048 €+5 494 €-1 446 €
23+4 048 €+5 825 €-1 777 €
24+4 048 €+6 166 €-2 118 €
25+4 048 €+6 515 €-2 467 €
Total+101 200 €+63 241 €+37 959 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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