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Appartement 2 pièces 46 m²

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface46m²
Coût Total99 370€
Loyer Annuel7 468€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 391,3 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 8
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 46 m²

Appartement T2 dans résidence sécurisé à vendre loué 420 Hors Charges 520 Charges comprises.

Salle d'eau refaite avec douche à l'italienne,

Locataire en place à jour des loyers.

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 40 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1200 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 64 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Baptiste GAZEAU, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Bourges sous le numéro 504691650

Surface : 46 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 40 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/11/2022

Consommation énergie primaire : 226 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 820 € et 1 160 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.082790, 2.389563
Total : 99 370€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 30 250€
Valeur du bien : 94 250€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 16.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 622€/mois
Loyer annuel estimé : 7468€/an
Fourchette totale : 508€ - 763€/mois
Fourchette annuelle : 6094€ - 9152€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 655,56 €/m²
Basé sur :427 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 156 €
Prix d'achat :64 000 €
Décote à l'achat :-12 156€ (-16.0%)
Marge achat-revente :-23 214€ (-30.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :499,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 528,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 350,96€
Coût de l'assurance :8 694,88€
Taxe foncière : 746,80€/an
Soit par mois : 62,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 622,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur 46 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager) pour moderniser l'espace.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie) pour moderniser l'espace.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais un rafraîchissement est conseillé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour maintenir un bon état visuel.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais un rafraîchissement est conseillé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 250 €(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant pose et dépose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 9000€ (incluant meubles, électroménager et pose)
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 468 €/an
Calcul : 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 464 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 370 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 747 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 009 €
Revenus locatifs : +7 468 €
Charges déductibles : -36 009 €
Résultat foncier Année 1 : -28 541 €(Déficit de 28 541 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 141 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 759 €/an
Revenus locatifs : +7 468 €
Charges déductibles : -5 759 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 709 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7140.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 468 €36 012 €3 467 €-28 544 €21 400 €7 144 €7 144 €
27 617 €5 671 €3 377 €1 946 €--5 198 €
37 770 €5 578 €3 283 €2 192 €--3 006 €
47 925 €5 481 €3 186 €2 445 €--561 €
58 084 €5 380 €3 085 €2 704 €---
68 245 €5 276 €2 981 €2 969 €---
78 410 €5 168 €2 873 €3 242 €---
88 578 €5 056 €2 762 €3 522 €---
98 750 €4 940 €2 646 €3 810 €---
108 925 €4 820 €2 526 €4 105 €---
119 104 €4 696 €2 402 €4 407 €---
129 286 €4 568 €2 273 €4 718 €---
139 471 €4 434 €2 140 €5 037 €---
149 661 €4 296 €2 001 €5 365 €---
159 854 €4 153 €1 858 €5 701 €---
1610 051 €4 005 €1 710 €6 046 €---
1710 252 €3 851 €1 557 €6 401 €---
1810 457 €3 692 €1 398 €6 765 €---
1910 666 €3 528 €1 233 €7 139 €---
2010 880 €3 357 €1 062 €7 523 €---
2111 097 €3 180 €886 €7 917 €---
2211 319 €2 997 €703 €8 322 €---
2311 545 €2 808 €513 €8 738 €---
2411 776 €2 611 €316 €9 165 €---
2512 012 €2 408 €113 €9 604 €---
TOTAL239 204 €137 966 €50 351 €101 238 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 568 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 568 €-6 420 €+7 988 €
2+1 568 €0 €+1 568 €
3+1 568 €0 €+1 568 €
4+1 568 €0 €+1 568 €
5+1 568 €+643 €+925 €
6+1 568 €+891 €+677 €
7+1 568 €+973 €+595 €
8+1 568 €+1 057 €+511 €
9+1 568 €+1 143 €+425 €
10+1 568 €+1 231 €+337 €
11+1 568 €+1 322 €+246 €
12+1 568 €+1 415 €+153 €
13+1 568 €+1 511 €+57 €
14+1 568 €+1 609 €-41 €
15+1 568 €+1 710 €-142 €
16+1 568 €+1 814 €-246 €
17+1 568 €+1 920 €-352 €
18+1 568 €+2 029 €-461 €
19+1 568 €+2 142 €-574 €
20+1 568 €+2 257 €-689 €
21+1 568 €+2 375 €-807 €
22+1 568 €+2 497 €-929 €
23+1 568 €+2 621 €-1 053 €
24+1 568 €+2 750 €-1 182 €
25+1 568 €+2 881 €-1 313 €
Total+39 200 €+30 371 €+8 829 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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