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Achat : Maison (78550)

VilleHoudan (78)
Surface263m²
Coût Total570 500€
Loyer Annuel44 018€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 495 000 €
Surface : 263 m²
Prix au m² : 1 882,13 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 263 m², 9 pièces, 6 chambres, 1 salle de bain, 1663 m² de terrain, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

18 minutes HOUDAN Maison ancienne comprenant entrée, grand séjour, cuisine aménagée, arrière-cuisine, chambre avec salle de douche, wc. A l'étage: pièce palière, quatre chambres, dont une à terminer, salle de douche à faire, wc. Dépendance d'environ 120 m² comprenant grand séjour, cuisine américaine aménagée, salle de bains avec wc. A l'étage: pièce en mezzanine, chambre. Seconde dépendance d'environ 80 m². L'ensemble sur terrain clos d'environ 1.663 m². Commerces sur place. Réf 4688 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 2150 € et 2950 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023.

Ville : Houdan
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78550
Coordonnées : 48.782550, 1.597870
Total : 570 500€
Prix d'acquisition : 495 000€
Travaux : 35 900€
Valeur du bien : 530 900€
Frais de notaire : 39 600€
Coût estimé : 39 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 263m²
Loyer prédit : 13.95€/m²/mois
Fourchette : 10.96€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 3668€/mois
Loyer annuel estimé : 44018€/an
Fourchette totale : 2882€ - 4668€/mois
Fourchette annuelle : 34590€ - 56015€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 833,33 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 008 166 €
Prix d'achat :495 000 €
Décote à l'achat :-513 166€ (-50.9%)
Marge achat-revente :437 666€ (43.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :570 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 865,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :228,20€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 3 093,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :289 073,41€
Coût de l'assurance :68 460,00€
Taxe foncière : 4 401,76€/an
Soit par mois : 366,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 668,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 460,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :207,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) pour toutes les 6 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) et menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, nécessitent rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 900 €(137 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:13 500€
    Rénovation lourde 6 chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (incluant parquet, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant peinture et mise aux normes électroménager, main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 1200€ = 1200€ (incluant peinture murs et plafonds, main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant vérification et mise aux normes, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Houdan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 668 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 018 €/an
Calcul : 3 668 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 887 €/an
Base de calcul : Emprunt de 570 500 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 738 €/an
Calcul : 228 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 402 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 927 €
Revenus locatifs : +44 018 €
Charges déductibles : -62 927 €
Résultat foncier Année 1 : -18 910 €(Déficit de 18 910 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 210 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 027 €/an
Revenus locatifs : +44 018 €
Charges déductibles : -27 027 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 990 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8209.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 495 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 321 750 €(65% de 495 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 700 €/an
Calcul : 321 750 € × 3,636% = 11 700 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 018 €62 946 €19 906 €-18 929 €10 700 €8 229 €8 229 €
244 898 €26 527 €19 387 €18 371 €---
345 796 €25 989 €18 849 €19 807 €---
446 712 €25 431 €18 291 €21 280 €---
547 646 €24 854 €17 714 €22 792 €---
648 599 €24 256 €17 116 €24 343 €---
749 571 €23 636 €16 496 €25 934 €---
850 562 €22 995 €15 855 €27 568 €---
951 574 €22 330 €15 190 €29 244 €---
1052 605 €21 641 €14 501 €30 964 €---
1153 657 €20 928 €13 788 €32 729 €---
1254 730 €20 189 €13 049 €34 541 €---
1355 825 €19 424 €12 284 €36 401 €---
1456 941 €18 631 €11 491 €38 310 €---
1558 080 €17 810 €10 670 €40 270 €---
1659 242 €16 959 €9 819 €42 283 €---
1760 427 €16 078 €8 938 €44 349 €---
1861 635 €15 165 €8 025 €46 470 €---
1962 868 €14 219 €7 079 €48 649 €---
2064 125 €13 240 €6 099 €50 886 €---
2165 408 €12 225 €5 085 €53 183 €---
2266 716 €11 174 €4 034 €55 542 €---
2368 050 €10 085 €2 945 €57 965 €---
2469 411 €8 957 €1 817 €60 454 €---
2570 799 €7 789 €649 €63 011 €---
TOTAL1 409 896 €503 477 €289 073 €906 418 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 906 418 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 244 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 244 €-3 210 €+12 454 €
2+9 244 €+3 043 €+6 201 €
3+9 244 €+5 942 €+3 302 €
4+9 244 €+6 384 €+2 860 €
5+9 244 €+6 838 €+2 406 €
6+9 244 €+7 303 €+1 941 €
7+9 244 €+7 780 €+1 464 €
8+9 244 €+8 270 €+974 €
9+9 244 €+8 773 €+471 €
10+9 244 €+9 289 €-45 €
11+9 244 €+9 819 €-575 €
12+9 244 €+10 362 €-1 118 €
13+9 244 €+10 920 €-1 676 €
14+9 244 €+11 493 €-2 249 €
15+9 244 €+12 081 €-2 837 €
16+9 244 €+12 685 €-3 441 €
17+9 244 €+13 305 €-4 061 €
18+9 244 €+13 941 €-4 697 €
19+9 244 €+14 595 €-5 351 €
20+9 244 €+15 266 €-6 022 €
21+9 244 €+15 955 €-6 711 €
22+9 244 €+16 663 €-7 419 €
23+9 244 €+17 390 €-8 146 €
24+9 244 €+18 136 €-8 892 €
25+9 244 €+18 903 €-9 659 €
Total+231 100 €+271 925 €+-40 825 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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