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Détails du bien

VilleLimoges (87)
Surface73.88
Coût Total95 640
Loyer Annuel7 651
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+72
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 73.88 m²
Prix au m² : 1 123,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif, Nombre d'égages : 11, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre à Limoges (87100), appartement d'environ 74m² situé au 4 étage avec ascenseur, proposé à 83000€. Il comprend un séjour de 27m², deux chambres (9m² et 10m²), une cuisine de 11m², une salle de bains et un WC, ainsi qu'un petit espace de rangement et une entrée accueillante. Le logement, à rafraîchir, bénéficie d'une cave et d'un accès facile aux transports : plusieurs arrêts de bus (lignes 1, 3, 7, B, 239) à quelques pas. Le quartier est très pratique pour les familles, avec un lycée, un collège et une école maternelle à moins de 5minutes à pied. Vous profiterez également d'une vie locale dynamique grâce à de nombreux commerces (supermarché à proximité), restaurants et cafés (pizza, cuisine locale, cafés renommés) ainsi qu'à des espaces de loisirs comme le théâtre municipal et plusieurs parcs à quelques minutes. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1410.0 € et 1960.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Julien DESFOUGERES EI, agent commercial (RSAC 841690449) - https://www.century21-jr-brive-la-gaillarde.com/mentions_legales/

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.838132, 1.230357
Total : 95 640
Prix d'acquisition : 83 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 89 000
Frais de notaire : 6 640
Coût estimé : 6 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.88
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 638€/mois
Loyer annuel estimé : 7651€/an
Fourchette totale : 508€ - 800€/mois
Fourchette annuelle : 6097€ - 9599€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 077,92 €/m²
Basé sur :189 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 637
Prix d'achat :83 000
Décote à l'achat :+3 363 (+4.2%)
Marge achat-revente :-16 003€ (-20.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :35,87€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 501,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 180,77
Coût de l'assurance :10 759,50
Taxe foncière : 765,05€/an
Soit par mois : 63,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 637,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 565,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 73.88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement léger de la salle de bain si nécessaire, vérification des joints et de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 3/5 - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 3/5 - chambres nécessitent un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée dans l'entrée/couloir.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(81 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Remplacement système: 1 système × 6000€ = 6000€ (coût moyen pour chaudière à condensation, incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 638 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 651 €/an
Calcul : 638 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 068 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 640 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 765 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 263
Revenus locatifs : +7 651
Charges déductibles : -10 263
Résultat foncier Année 1 : -2 613(Déficit de 2 613 €)
Imputable sur revenu global : 2 613
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 263 €/an
Revenus locatifs : +7 651
Charges déductibles : -4 263
Résultat foncier Années 2+ : 3 387 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 65110 2663 071-2 6162 616 €--
27 8044 1832 9883 620---
37 9604 0972 9023 862---
48 1194 0082 8134 110---
58 2813 9172 7214 364---
68 4473 8222 6274 625---
78 6163 7242 5294 892---
88 7883 6232 4285 165---
98 9643 5192 3235 445---
109 1433 4112 2155 732---
119 3263 2992 1046 027---
129 5123 1841 9896 328---
139 7033 0651 8706 637---
149 8972 9431 7476 954---
1510 0952 8161 6207 279---
1610 2972 6851 4897 612---
1710 5032 5491 3547 953---
1810 7132 4101 2148 303---
1910 9272 2651 0708 662---
2011 1452 1169209 029---
2111 3681 9627669 407---
2211 5961 8036079 793---
2311 8281 63844310 190---
2412 0641 46827310 596---
2512 3051 2939711 013---
TOTAL245 04980 06744 181164 9822 616Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 785
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 982
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 651 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 607 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 607-785+2 392
2+1 607+1 086+521
3+1 607+1 159+448
4+1 607+1 233+374
5+1 607+1 309+298
6+1 607+1 387+220
7+1 607+1 467+140
8+1 607+1 549+58
9+1 607+1 634-27
10+1 607+1 720-113
11+1 607+1 808-201
12+1 607+1 898-291
13+1 607+1 991-384
14+1 607+2 086-479
15+1 607+2 184-577
16+1 607+2 284-677
17+1 607+2 386-779
18+1 607+2 491-884
19+1 607+2 599-992
20+1 607+2 709-1 102
21+1 607+2 822-1 215
22+1 607+2 938-1 331
23+1 607+3 057-1 450
24+1 607+3 179-1 572
25+1 607+3 304-1 697
Total+40 175+49 495+-9 320
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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