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Détails du bien

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface73.88m²
Coût Total95 640€
Loyer Annuel7 651€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 73.88 m²
Prix au m² : 1 123,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif, Nombre d'égages : 11, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre à Limoges (87100), appartement d'environ 74m² situé au 4 étage avec ascenseur, proposé à 83000€. Il comprend un séjour de 27m², deux chambres (9m² et 10m²), une cuisine de 11m², une salle de bains et un WC, ainsi qu'un petit espace de rangement et une entrée accueillante. Le logement, à rafraîchir, bénéficie d'une cave et d'un accès facile aux transports : plusieurs arrêts de bus (lignes 1, 3, 7, B, 239) à quelques pas. Le quartier est très pratique pour les familles, avec un lycée, un collège et une école maternelle à moins de 5minutes à pied. Vous profiterez également d'une vie locale dynamique grâce à de nombreux commerces (supermarché à proximité), restaurants et cafés (pizza, cuisine locale, cafés renommés) ainsi qu'à des espaces de loisirs comme le théâtre municipal et plusieurs parcs à quelques minutes. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1410.0 € et 1960.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Julien DESFOUGERES EI, agent commercial (RSAC 841690449) - https://www.century21-jr-brive-la-gaillarde.com/mentions_legales/

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.838132, 1.230357
Total : 95 640€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 89 000€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.88m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 638€/mois
Loyer annuel estimé : 7651€/an
Fourchette totale : 508€ - 800€/mois
Fourchette annuelle : 6097€ - 9599€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 077,92 €/m²
Basé sur :189 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 637 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :+3 363€ (+4.2%)
Marge achat-revente :-16 003€ (-20.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :35,87€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 501,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 180,77€
Coût de l'assurance :10 759,50€
Taxe foncière : 765,05€/an
Soit par mois : 63,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 637,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 565,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 73.88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement léger de la salle de bain si nécessaire, vérification des joints et de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 3/5 - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 3/5 - chambres nécessitent un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée dans l'entrée/couloir.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(81 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système: 1 système × 6000€ = 6000€ (coût moyen pour chaudière à condensation, incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 638 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 651 €/an
Calcul : 638 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 068 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 640 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 765 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 263 €
Revenus locatifs : +7 651 €
Charges déductibles : -10 263 €
Résultat foncier Année 1 : -2 613 €(Déficit de 2 613 €)
Imputable sur revenu global : 2 613 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 263 €/an
Revenus locatifs : +7 651 €
Charges déductibles : -4 263 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 387 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 651 €10 266 €3 071 €-2 616 €2 616 €--
27 804 €4 183 €2 988 €3 620 €---
37 960 €4 097 €2 902 €3 862 €---
48 119 €4 008 €2 813 €4 110 €---
58 281 €3 917 €2 721 €4 364 €---
68 447 €3 822 €2 627 €4 625 €---
78 616 €3 724 €2 529 €4 892 €---
88 788 €3 623 €2 428 €5 165 €---
98 964 €3 519 €2 323 €5 445 €---
109 143 €3 411 €2 215 €5 732 €---
119 326 €3 299 €2 104 €6 027 €---
129 512 €3 184 €1 989 €6 328 €---
139 703 €3 065 €1 870 €6 637 €---
149 897 €2 943 €1 747 €6 954 €---
1510 095 €2 816 €1 620 €7 279 €---
1610 297 €2 685 €1 489 €7 612 €---
1710 503 €2 549 €1 354 €7 953 €---
1810 713 €2 410 €1 214 €8 303 €---
1910 927 €2 265 €1 070 €8 662 €---
2011 145 €2 116 €920 €9 029 €---
2111 368 €1 962 €766 €9 407 €---
2211 596 €1 803 €607 €9 793 €---
2311 828 €1 638 €443 €10 190 €---
2412 064 €1 468 €273 €10 596 €---
2512 305 €1 293 €97 €11 013 €---
TOTAL245 049 €80 067 €44 181 €164 982 €2 616 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 785 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 982 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 651 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 607 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 607 €-785 €+2 392 €
2+1 607 €+1 086 €+521 €
3+1 607 €+1 159 €+448 €
4+1 607 €+1 233 €+374 €
5+1 607 €+1 309 €+298 €
6+1 607 €+1 387 €+220 €
7+1 607 €+1 467 €+140 €
8+1 607 €+1 549 €+58 €
9+1 607 €+1 634 €-27 €
10+1 607 €+1 720 €-113 €
11+1 607 €+1 808 €-201 €
12+1 607 €+1 898 €-291 €
13+1 607 €+1 991 €-384 €
14+1 607 €+2 086 €-479 €
15+1 607 €+2 184 €-577 €
16+1 607 €+2 284 €-677 €
17+1 607 €+2 386 €-779 €
18+1 607 €+2 491 €-884 €
19+1 607 €+2 599 €-992 €
20+1 607 €+2 709 €-1 102 €
21+1 607 €+2 822 €-1 215 €
22+1 607 €+2 938 €-1 331 €
23+1 607 €+3 057 €-1 450 €
24+1 607 €+3 179 €-1 572 €
25+1 607 €+3 304 €-1 697 €
Total+40 175 €+49 495 €+-9 320 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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