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Appartement à vendre

VilleAndilly (95)
Surface18.8
Coût Total67 480
Loyer Annuel4 665
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-24
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 700 €
Surface : 18.8 m²
Prix au m² : 2 111,7 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Kitchenette, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Dans une résidence à vocation hôtelière, louée et gérée par Residhotel, studio dédié à de l'investissement locatif, avec loyer annuel réglé par le gestionnaire exploitant de 3630 euros Tva déduite, soit un rendement brut annuel de 9,1%. Charges annuelles de copropriété de 400 euros, taxe foncière de 263 euros, soit un rendement de 7,5%, sans fiscalité grâce au statut de loueur en meublé (nous consulter).Le studio se compose quand à lui d'une entrée avec kitchenette équipée, chambre avec placard, et salle de bain avec w.c.

Ville : Andilly
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95580
Coordonnées : 49.009310, 2.311239
Total : 67 480
Prix d'acquisition : 39 700
Travaux : 24 604
Valeur du bien : 64 304
Frais de notaire : 3 176
Coût estimé : 3 176
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 18.8
Loyer prédit : 20.68€/m²/mois
Fourchette : 17.30€ - 24.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 389€/mois
Loyer annuel estimé : 4665€/an
Fourchette totale : 325€ - 465€/mois
Fourchette annuelle : 3903€ - 5577€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 684,29 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 265
Prix d'achat :39 700
Décote à l'achat :-29 565 (-42.7%)
Marge achat-revente :1 785€ (2.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :337,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :19,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 357,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 866,24
Coût de l'assurance :5 904,50
Taxe foncière : 263,00€/an
Soit par mois : 21,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 33,33€/mois
Soit par an : 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 388,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 412,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique moderne et efficace pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 18.8 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de l'électroménager ancien et mise à jour de la kitchenette
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la décoration et mise à jour des équipements
Quantité: salon (environ 18.8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - pas de photo fournie, état moyen
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Vérification et mise aux normes des installations sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain (5 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 604(1 309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 6 m² × 1300€/m² = 7800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 604
    Rafraîchissement salon: 18.8 m² × 80€/m² = 1504€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation légère salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Andilly (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 389 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 665 €/an
Calcul : 389 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 332 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 480 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 236 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 263 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 604
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 835
Revenus locatifs : +4 665
Charges déductibles : -27 835
Résultat foncier Année 1 : -23 170(Déficit de 23 170 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 770
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 231 €/an
Revenus locatifs : +4 665
Charges déductibles : -3 231
Résultat foncier Années 2+ : 1 434 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1770.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 805(65% de 39 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 938 €/an
Calcul : 25 805 € × 3,636% = 938
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 66527 8382 334-23 17221 400 €1 772 €1 772 €
24 7593 1722 2731 586--186 €
34 8543 1092 2101 745---
44 9513 0442 1441 907---
55 0502 9762 0762 074---
65 1512 9052 0062 246---
75 2542 8321 9332 421---
85 3592 7571 8582 602---
95 4662 6791 7802 787---
105 5752 5981 6992 977---
115 6872 5141 6153 173---
125 8012 4281 5283 373---
135 9172 3381 4383 579---
146 0352 2451 3453 790---
156 1562 1481 2494 007---
166 2792 0491 1494 230---
176 4041 9451 0464 459---
186 5331 8389394 694---
196 6631 7288284 936---
206 7961 6137145 184---
216 9321 4945955 438---
227 0711 3714725 700---
237 2121 2443445 969---
247 3571 1122126 245---
257 504975766 529---
TOTAL149 43180 95033 86668 48121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 481
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 665 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +980 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+980-6 420+7 400
2+9800+980
3+980+468+512
4+980+572+408
5+980+622+358
6+980+674+306
7+980+726+254
8+980+781+199
9+980+836+144
10+980+893+87
11+980+952+28
12+980+1 012-32
13+980+1 074-94
14+980+1 137-157
15+980+1 202-222
16+980+1 269-289
17+980+1 338-358
18+980+1 408-428
19+980+1 481-501
20+980+1 555-575
21+980+1 632-652
22+980+1 710-730
23+980+1 791-811
24+980+1 874-894
25+980+1 959-979
Total+24 500+20 544+3 956
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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