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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontélimar (26)
Surface66m²
Coût Total125 292€
Loyer Annuel7 106€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-345€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 900 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 286,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, Exposition ouest, Interphone

Appartement de 66 m² situé au 4-ème et dernier étage sans ascenseur, copropriété ' Le Forez '.

Il se compose d'une entrée avec placard desservant une cuisine avec balcon équipé de double vitrage, un grand séjour lumineux avec balcon et vue dégagée.

2 chambres, Salle de bain et WC indépendant, placard de rangement dans le couloir.

Une cave en sous sol de l'immeuble.

Stationnements au pied de l'immeuble, proche des commodités.

Chauffage chaudière collective au gaz, ballon électrique individuel, double et triple vitrage, porte d'entré blindée.

Montant des charges de copropriété : 2 380 euros / An

Taxe foncière : 984 euros / An

Pas de voisins au dessus, idéal pour primo accédant ou investissement locatif.

Cette annonce référence 283922 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier MICKAËL GAUDISSARD (EI) immatriculé au RSAC de ROMANS-SUR-ISERE (26100) sous le numéro 51861585100038.

Prix du bien : 84 900,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/04/2012 Score DPE : 195 kWhEP/m²/an Score GES : 46 kgepCO2/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.543793, 4.741113
Total : 125 292€
Prix d'acquisition : 84 900€
Travaux : 33 600€
Valeur du bien : 118 500€
Frais de notaire : 6 792€
Coût estimé : 6 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 592€/mois
Loyer annuel estimé : 7106€/an
Fourchette totale : 458€ - 766€/mois
Fourchette annuelle : 5493€ - 9192€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 564,76 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 274 €
Prix d'achat :84 900 €
Décote à l'achat :-18 374€ (-17.8%)
Marge achat-revente :-22 018€ (-21.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 657,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 870,54€
Coût de l'assurance :10 963,05€
Taxe foncière : 984,00€/an
Soit par mois : 82,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 198,33€/mois
Soit par an : 2 379,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 592,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 937,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-345,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière collective au gaz par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser le chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire, en s'assurant qu'elles sont en double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du ballon électrique individuel pour l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 ballon
Raison: DPE D - Appartement - Assurer un fonctionnement optimal de l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec un nouveau plan de travail et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel dans la salle de bain.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 600 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau électrique: 1 ballon = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 1 salle de bain = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 592 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 106 €/an
Calcul : 592 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 206 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 292 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 984 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 380 €/an
Calcul : 198 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 608 €
Revenus locatifs : +7 106 €
Charges déductibles : -41 608 €
Résultat foncier Année 1 : -34 502 €(Déficit de 34 502 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 102 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 008 €/an
Revenus locatifs : +7 106 €
Charges déductibles : -8 008 €
Résultat foncier Années 2+ : -902 €/an(Déficit de 902 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13102.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 185 €(65% de 84 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 007 €/an
Calcul : 55 185 € × 3,636% = 2 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 106 €41 612 €4 210 €-34 506 €21 400 €13 106 €13 106 €
27 248 €7 901 €4 098 €-652 €652 €-13 106 €
37 393 €7 785 €3 982 €-392 €392 €-13 106 €
47 541 €7 665 €3 863 €-124 €124 €-13 106 €
57 692 €7 541 €3 739 €150 €--12 956 €
67 846 €7 413 €3 611 €432 €--12 523 €
78 003 €7 281 €3 478 €722 €--11 802 €
88 163 €7 144 €3 341 €1 019 €--10 783 €
98 326 €7 002 €3 200 €1 324 €--9 459 €
108 492 €6 855 €3 053 €1 637 €--7 822 €
118 662 €6 704 €2 901 €1 959 €--5 864 €
128 836 €6 547 €2 744 €2 289 €---
139 012 €6 384 €2 582 €2 628 €---
149 193 €6 216 €2 414 €2 976 €---
159 376 €6 043 €2 240 €3 334 €---
169 564 €5 863 €2 060 €3 701 €---
179 755 €5 677 €1 874 €4 078 €---
189 950 €5 484 €1 682 €4 466 €---
1910 149 €5 285 €1 483 €4 864 €---
2010 352 €5 079 €1 277 €5 273 €---
2110 559 €4 866 €1 064 €5 693 €---
2210 771 €4 646 €843 €6 125 €---
2310 986 €4 418 €615 €6 568 €---
2411 206 €4 182 €379 €7 024 €---
2511 430 €3 938 €135 €7 492 €---
TOTAL227 612 €189 533 €60 871 €38 079 €22 568 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 770 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 079 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 492 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 492 €-6 420 €+7 912 €
2+1 492 €-196 €+1 688 €
3+1 492 €-117 €+1 609 €
4+1 492 €-37 €+1 529 €
5+1 492 €0 €+1 492 €
6+1 492 €0 €+1 492 €
7+1 492 €0 €+1 492 €
8+1 492 €0 €+1 492 €
9+1 492 €0 €+1 492 €
10+1 492 €0 €+1 492 €
11+1 492 €0 €+1 492 €
12+1 492 €+687 €+805 €
13+1 492 €+788 €+704 €
14+1 492 €+893 €+599 €
15+1 492 €+1 000 €+492 €
16+1 492 €+1 110 €+382 €
17+1 492 €+1 224 €+268 €
18+1 492 €+1 340 €+152 €
19+1 492 €+1 459 €+33 €
20+1 492 €+1 582 €-90 €
21+1 492 €+1 708 €-216 €
22+1 492 €+1 837 €-345 €
23+1 492 €+1 970 €-478 €
24+1 492 €+2 107 €-615 €
25+1 492 €+2 248 €-756 €
Total+37 300 €+13 183 €+24 117 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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