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Maison 2 pièces 36 m²

Bien expiré
VilleDroué (41)
Surface36m²
Coût Total84 840€
Loyer Annuel3 480€
Rentabilité4.10%
Cashflow/mois-183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 000 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à vendre 2 pièces DROUE (41)

Située dans une petite ville à proximité de tous les commerces, cette maison est parfaite pour un premier achat ou un projet de location.

Au Rez-de-chaussée :

  • Entrée accueillante sur salle à manger
  • Cuisine
  • WC avec point d'eau
  • 1 chambre

À l'étage :

  • Grenier pouvant être aménagé selon vos besoins

Cette maison offre un bon potentiel pour créer un espace de vie agréable et personnalisé.

Contactez moi pour plus d'informations et pour organiser une visite ! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°514 866 078 - Greffe de BLOIS) Sylvain DUPIN Entrepreneur Individuel [Coordonnées masquées] - Réf.937549 Référence annonce : 340932260333 Date de réalisation du diagnostic : 17/12/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 460 € et 2 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Droué
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41270
Coordonnées : 48.029330, 1.098902
Total : 84 840€
Prix d'acquisition : 30 000€
Travaux : 52 440€
Valeur du bien : 82 440€
Frais de notaire : 2 400€
Coût estimé : 2 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 290€/mois
Loyer annuel estimé : 3480€/an
Fourchette totale : 226€ - 372€/mois
Fourchette annuelle : 2712€ - 4465€/an
Rentabilité brute :4.10%
Fourchette de rentabilité :3.20% - 5.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :420,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 444,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 217,77€
Coût de l'assurance :7 211,40€
Taxe foncière : 347,98€/an
Soit par mois : 29,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 289,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 473,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (36 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et réfection du sol
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, du sol et de l'électricité dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs et sol en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, du sol et de l'électricité dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 440 €(1 457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:1 440€
    Isolation combles: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600€
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 300€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:6 000€
    Mise aux normes plomberie: plomberie complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Droué (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 290 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 480 €/an
Calcul : 290 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 848 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 840 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 348 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 924 €
Revenus locatifs : +3 480 €
Charges déductibles : -55 924 €
Résultat foncier Année 1 : -52 445 €(Déficit de 52 445 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 045 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 484 €/an
Revenus locatifs : +3 480 €
Charges déductibles : -3 484 €
Résultat foncier Années 2+ : -5 €/an(Déficit de 5 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31044.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 500 €(65% de 30 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 500 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 480 €55 927 €2 851 €-52 447 €21 400 €31 047 €31 047 €
23 549 €3 411 €2 775 €138 €--30 909 €
33 620 €3 333 €2 697 €287 €--30 622 €
43 693 €3 252 €2 616 €441 €--30 181 €
53 767 €3 168 €2 532 €598 €--29 583 €
63 842 €3 082 €2 445 €760 €--28 822 €
73 919 €2 992 €2 355 €927 €--27 895 €
83 997 €2 899 €2 263 €1 098 €--26 797 €
94 077 €2 803 €2 167 €1 274 €--25 523 €
104 159 €2 704 €2 067 €1 455 €--24 068 €
114 242 €2 601 €1 965 €1 641 €--22 428 €
124 327 €2 495 €1 858 €1 832 €---
134 413 €2 385 €1 748 €2 028 €---
144 501 €2 271 €1 635 €2 230 €---
154 591 €2 153 €1 517 €2 438 €---
164 683 €2 032 €1 395 €2 652 €---
174 777 €1 906 €1 269 €2 871 €---
184 873 €1 775 €1 139 €3 097 €---
194 970 €1 641 €1 004 €3 329 €---
205 069 €1 501 €865 €3 568 €---
215 171 €1 357 €720 €3 814 €---
225 274 €1 208 €571 €4 067 €---
235 380 €1 053 €417 €4 327 €---
245 487 €893 €257 €4 594 €---
255 597 €728 €92 €4 869 €---
TOTAL111 458 €109 569 €41 218 €1 890 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 480 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +731 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+731 €-6 420 €+7 151 €
2+731 €0 €+731 €
3+731 €0 €+731 €
4+731 €0 €+731 €
5+731 €0 €+731 €
6+731 €0 €+731 €
7+731 €0 €+731 €
8+731 €0 €+731 €
9+731 €0 €+731 €
10+731 €0 €+731 €
11+731 €0 €+731 €
12+731 €+550 €+181 €
13+731 €+609 €+122 €
14+731 €+669 €+62 €
15+731 €+731 €0 €
16+731 €+796 €-65 €
17+731 €+861 €-130 €
18+731 €+929 €-198 €
19+731 €+999 €-268 €
20+731 €+1 071 €-340 €
21+731 €+1 144 €-413 €
22+731 €+1 220 €-489 €
23+731 €+1 298 €-567 €
24+731 €+1 378 €-647 €
25+731 €+1 461 €-730 €
Total+18 275 €+7 295 €+10 980 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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