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Maison de ville 10 pièces 227 m²

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface227m²
Coût Total304 850€
Loyer Annuel26 113€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+389€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 261 250 €
Surface : 227 m²
Prix au m² : 1 150,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 10 pièces 227 m²

A VENDRE, SAINT-BRIEUC, entre centre et port du Légué, maison de ville en pierre (227m2 habitables) sur environ 650m2 de terrain, comprenant en rez de rue : Entrée, cave, un magasin, un grand garage avec atelier; au 1er étage: palier, couloir, cabinet de toilette, débarras, salle de bains avec wc, salon/séjour avec cheminée insert, cuisine indépendante aménagée ouvrant sur patio couvert, dégagement, salle d'eau avec wc, 3 chambres; au 2ème étage: dégagement, 3 chambres, cuisine, salle d'eau avec wc, grenier, chauffage individuel au gaz à condensation ; en dépendances : une chambre sur cour avec accès indépendant, un abri jardin, BEAUX VOLUMES, ENSOLEILLÉE, TRAVAUX A PRÉVOIR, DIVISION POSSIBLE

Surface : 227 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/04/2026

Consommation énergie primaire : 283 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 276 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 770 € et 5 120 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.516189, -2.764125
Total : 304 850€
Prix d'acquisition : 261 250€
Travaux : 22 700€
Valeur du bien : 283 950€
Frais de notaire : 20 900€
Coût estimé : 20 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 227m²
Loyer prédit : 9.59€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 2176€/mois
Loyer annuel estimé : 26113€/an
Fourchette totale : 1712€ - 2767€/mois
Fourchette annuelle : 20538€ - 33202€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 059,49 €/m²
Basé sur :115 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :467 504 €
Prix d'achat :261 250 €
Décote à l'achat :-206 254€ (-44.1%)
Marge achat-revente :162 654€ (34.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :304 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 493,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :76,21€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 569,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 244,35€
Coût de l'assurance :22 863,75€
Taxe foncière : 2 611,33€/an
Soit par mois : 217,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 176,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 787,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :388,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 227 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 227 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rénovation pour mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 700 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:22 700€
    Isolation toiture/combles: 227 m² × 100€/m² = 22700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 176 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 113 €/an
Calcul : 2 176 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 930 €/an
Base de calcul : Emprunt de 304 850 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 915 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 611 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 156 €
Revenus locatifs : +26 113 €
Charges déductibles : -36 156 €
Résultat foncier Année 1 : -10 043 €(Déficit de 10 043 €)
Imputable sur revenu global : 10 043 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 456 €/an
Revenus locatifs : +26 113 €
Charges déductibles : -13 456 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 657 €/an
Prix d'achat du bien : 261 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 813 €(65% de 261 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 175 €/an
Calcul : 169 813 € × 3,636% = 6 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 113 €36 166 €9 940 €-10 053 €10 053 €--
226 636 €13 198 €9 673 €13 437 €---
327 168 €12 922 €9 396 €14 246 €---
427 712 €12 636 €9 110 €15 075 €---
528 266 €12 341 €8 815 €15 925 €---
628 831 €12 036 €8 510 €16 795 €---
729 408 €11 720 €8 195 €17 687 €---
829 996 €11 394 €7 869 €18 602 €---
930 596 €11 058 €7 532 €19 538 €---
1031 208 €10 709 €7 183 €20 498 €---
1131 832 €10 350 €6 824 €21 482 €---
1232 469 €9 978 €6 452 €22 491 €---
1333 118 €9 593 €6 067 €23 525 €---
1433 780 €9 196 €5 670 €24 584 €---
1534 456 €8 785 €5 260 €25 670 €---
1635 145 €8 361 €4 835 €26 784 €---
1735 848 €7 923 €4 397 €27 925 €---
1836 565 €7 469 €3 944 €29 095 €---
1937 296 €7 001 €3 475 €30 295 €---
2038 042 €6 517 €2 991 €31 525 €---
2138 803 €6 017 €2 491 €32 786 €---
2239 579 €5 500 €1 974 €34 079 €---
2340 371 €4 965 €1 439 €35 405 €---
2441 178 €4 413 €887 €36 765 €---
2542 002 €3 842 €316 €38 159 €---
TOTAL836 416 €254 091 €143 244 €582 325 €10 053 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 016 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 582 325 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 113 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 484 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 484 €-3 016 €+8 500 €
2+5 484 €+4 031 €+1 453 €
3+5 484 €+4 274 €+1 210 €
4+5 484 €+4 523 €+961 €
5+5 484 €+4 777 €+707 €
6+5 484 €+5 039 €+445 €
7+5 484 €+5 306 €+178 €
8+5 484 €+5 580 €-96 €
9+5 484 €+5 861 €-377 €
10+5 484 €+6 150 €-666 €
11+5 484 €+6 445 €-961 €
12+5 484 €+6 747 €-1 263 €
13+5 484 €+7 057 €-1 573 €
14+5 484 €+7 375 €-1 891 €
15+5 484 €+7 701 €-2 217 €
16+5 484 €+8 035 €-2 551 €
17+5 484 €+8 378 €-2 894 €
18+5 484 €+8 729 €-3 245 €
19+5 484 €+9 089 €-3 605 €
20+5 484 €+9 458 €-3 974 €
21+5 484 €+9 836 €-4 352 €
22+5 484 €+10 224 €-4 740 €
23+5 484 €+10 622 €-5 138 €
24+5 484 €+11 030 €-5 546 €
25+5 484 €+11 448 €-5 964 €
Total+137 100 €+174 697 €+-37 597 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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