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Maison 8 pièces 185 m²

VilleVideix (87)
Surface185m²
Coût Total243 760€
Loyer Annuel14 454€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 875,68 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre rénovée avec 5 chambres située dans un hameau près de Rochechouart

A40386SVA87 - Propriété rurale très bien située comprenant 5 chambres, une maison avec grange attenante et jardin. À proximité des lacs de loisirs de la Haute Charente et de leurs plages, restaurants et activités nautiques, et à proximité d'un terrain de golf. Angoulême est à 50 minutes avec accès aux liaisons TGV vers Paris ou Bordeaux, l'aéroport de Limoges est à 40 minutes.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A40386SVA87 Date de réalisation du diagnostic : 21/10/2025 Prix hors honoraires : 150 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 910 € et 3 938 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Videix
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87600
Coordonnées : 45.792400, 0.734060
Total : 243 760€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 68 800€
Valeur du bien : 230 800€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1205€/mois
Loyer annuel estimé : 14454€/an
Fourchette totale : 909€ - 1596€/mois
Fourchette annuelle : 10909€ - 19152€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 035,83 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :191 629 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :-29 629€ (-15.5%)
Marge achat-revente :-52 131€ (-27.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 224,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :71,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 295,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 513,65€
Coût de l'assurance :21 329,00€
Taxe foncière : 1 445,44€/an
Soit par mois : 120,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 204,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 415,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-211,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 800 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 800€
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 80€/m² = 14800€, Main d'œuvre: 50€
  • Pompe à chaleur air/eau:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Fenêtres double vitrage:19 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€/fenêtre = 18400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Rénovation salle de bain complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Parquet flottant:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Peinture chambres:3 000€
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Peinture salon:800€
    Peinture salon: 25 m² × 24€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Peinture cuisine:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Videix (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 205 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 454 €/an
Calcul : 1 205 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 497 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 760 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 853 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 445 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 596 €
Revenus locatifs : +14 454 €
Charges déductibles : -79 596 €
Résultat foncier Année 1 : -65 141 €(Déficit de 65 141 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 741 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 796 €/an
Revenus locatifs : +14 454 €
Charges déductibles : -10 796 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43741.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 454 €79 604 €8 505 €-65 149 €21 400 €43 749 €43 749 €
214 744 €10 582 €8 283 €4 162 €--39 588 €
315 038 €10 352 €8 053 €4 686 €--34 902 €
415 339 €10 114 €7 815 €5 225 €--29 676 €
515 646 €9 867 €7 569 €5 779 €--23 898 €
615 959 €9 612 €7 313 €6 347 €--17 551 €
716 278 €9 347 €7 048 €6 931 €--10 620 €
816 604 €9 073 €6 774 €7 531 €--3 089 €
916 936 €8 789 €6 490 €8 147 €---
1017 274 €8 495 €6 196 €8 780 €---
1117 620 €8 190 €5 891 €9 430 €---
1217 972 €7 874 €5 576 €10 098 €---
1318 332 €7 547 €5 249 €10 785 €---
1418 698 €7 208 €4 910 €11 490 €---
1519 072 €6 857 €4 559 €12 215 €---
1619 454 €6 494 €4 195 €12 960 €---
1719 843 €6 117 €3 819 €13 725 €---
1820 240 €5 727 €3 429 €14 512 €---
1920 644 €5 323 €3 025 €15 321 €---
2021 057 €4 905 €2 606 €16 153 €---
2121 479 €4 471 €2 173 €17 007 €---
2221 908 €4 022 €1 723 €17 886 €---
2322 346 €3 557 €1 258 €18 789 €---
2422 793 €3 075 €776 €19 718 €---
2523 249 €2 576 €277 €20 673 €---
TOTAL462 980 €249 779 €123 514 €213 201 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 201 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 454 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 035 €-6 420 €+9 455 €
2+3 035 €0 €+3 035 €
3+3 035 €0 €+3 035 €
4+3 035 €0 €+3 035 €
5+3 035 €0 €+3 035 €
6+3 035 €0 €+3 035 €
7+3 035 €0 €+3 035 €
8+3 035 €0 €+3 035 €
9+3 035 €+1 517 €+1 518 €
10+3 035 €+2 634 €+401 €
11+3 035 €+2 829 €+206 €
12+3 035 €+3 029 €+6 €
13+3 035 €+3 235 €-200 €
14+3 035 €+3 447 €-412 €
15+3 035 €+3 664 €-629 €
16+3 035 €+3 888 €-853 €
17+3 035 €+4 118 €-1 083 €
18+3 035 €+4 354 €-1 319 €
19+3 035 €+4 596 €-1 561 €
20+3 035 €+4 846 €-1 811 €
21+3 035 €+5 102 €-2 067 €
22+3 035 €+5 366 €-2 331 €
23+3 035 €+5 637 €-2 602 €
24+3 035 €+5 915 €-2 880 €
25+3 035 €+6 202 €-3 167 €
Total+75 875 €+63 960 €+11 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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