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Maison à vendre

VilleVervant (17)
Surface193m²
Coût Total202 720€
Loyer Annuel20 446€
Rentabilité10.09%
Cashflow/mois+492€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 616,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Kitchenette, Cave, Salon (total 40 m²), 4 chambres, 7 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 4 parkings, Jardin, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Non meublé

Au coeur de Vervant, à 12 minutes du centre de Saint Jean d'Angély, venez découvrir cette spacieuse charentaise à faire revivre ! Jolie façade et toitures en bon état, elle est composée d'une entrée, un grand salon, un séjour avec coin cuisine, un dégagement avec salle d'eau. A l'étage, de beaux espaces avec salle de bain et 4 chambres. Des dépendances: un four à pain, une ancienne écurie, une grande dépendance de 62 m² avec toiture en très bon état, un auvent. Jardin clos de murs et arboré, avec un puit . Chauffage fioul, huisseries en simple vitrage. A voir rapidement !!

Honoraires inclus de 7.21% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 111 000 euros. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5850.00 euros et 7980.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Aby immo St Jean : Jennifer BENETEAUD Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 835 164 112 RCP Saintes (17)

Ville : Vervant
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17400
Coordonnées : 45.970571, -0.442412
Total : 202 720€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 74 200€
Valeur du bien : 193 200€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1704€/mois
Loyer annuel estimé : 20446€/an
Fourchette totale : 1387€ - 2093€/mois
Fourchette annuelle : 16644€ - 25115€/an
Rentabilité brute :10.09%
Fourchette de rentabilité :8.21% - 12.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 099,1 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 126 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-93 126€ (-43.9%)
Marge achat-revente :9 406€ (4.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :982,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :59,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 041,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 042,37€
Coût de l'assurance :17 738,00€
Taxe foncière : 2 044,57€/an
Soit par mois : 170,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 703,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 212,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :491,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul ancien
Quantité: 1 système pour 193 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 193 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 193 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 55 m² (salon + séjour)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 193 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 200 €(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 3500€
  • Isolation:12 000€
    Isolation toiture/combles: 193 m² × 60€/m² = 11580€, Main d'œuvre: 420€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 60 m² × 100€/m² = 6000€
  • Salon:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2200€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
  • Plomberie:3 000€
    Mise à niveau plomberie: 193 m² × 15€/m² = 2895€ + Main d'œuvre: 105€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vervant (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 446 €/an
Calcul : 1 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 402 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 720 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 710 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 045 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 356 €
Revenus locatifs : +20 446 €
Charges déductibles : -83 356 €
Résultat foncier Année 1 : -62 911 €(Déficit de 62 911 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 511 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 156 €/an
Revenus locatifs : +20 446 €
Charges déductibles : -9 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 289 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41510.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 446 €83 363 €6 409 €-62 917 €21 400 €41 517 €41 517 €
220 855 €8 988 €6 234 €11 867 €--29 650 €
321 272 €8 807 €6 053 €12 464 €--17 186 €
421 697 €8 621 €5 867 €13 076 €--4 110 €
522 131 €8 429 €5 675 €13 702 €---
622 574 €8 230 €5 476 €14 344 €---
723 025 €8 025 €5 271 €15 000 €---
823 486 €7 813 €5 059 €15 672 €---
923 955 €7 595 €4 841 €16 361 €---
1024 435 €7 369 €4 615 €17 065 €---
1124 923 €7 136 €4 382 €17 787 €---
1225 422 €6 896 €4 141 €18 526 €---
1325 930 €6 647 €3 893 €19 283 €---
1426 449 €6 391 €3 637 €20 058 €---
1526 978 €6 126 €3 372 €20 852 €---
1627 517 €5 853 €3 098 €21 665 €---
1728 068 €5 570 €2 816 €22 497 €---
1828 629 €5 279 €2 525 €23 350 €---
1929 202 €4 978 €2 224 €24 224 €---
2029 786 €4 667 €1 913 €25 118 €---
2130 381 €4 347 €1 592 €26 035 €---
2230 989 €4 015 €1 261 €26 974 €---
2331 609 €3 673 €919 €27 935 €---
2432 241 €3 320 €566 €28 920 €---
2532 886 €2 956 €202 €29 930 €---
TOTAL654 883 €235 095 €92 042 €419 788 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 419 788 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 446 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 294 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 294 €-6 420 €+10 714 €
2+4 294 €0 €+4 294 €
3+4 294 €0 €+4 294 €
4+4 294 €0 €+4 294 €
5+4 294 €+2 878 €+1 416 €
6+4 294 €+4 303 €-9 €
7+4 294 €+4 500 €-206 €
8+4 294 €+4 702 €-408 €
9+4 294 €+4 908 €-614 €
10+4 294 €+5 120 €-826 €
11+4 294 €+5 336 €-1 042 €
12+4 294 €+5 558 €-1 264 €
13+4 294 €+5 785 €-1 491 €
14+4 294 €+6 017 €-1 723 €
15+4 294 €+6 256 €-1 962 €
16+4 294 €+6 499 €-2 205 €
17+4 294 €+6 749 €-2 455 €
18+4 294 €+7 005 €-2 711 €
19+4 294 €+7 267 €-2 973 €
20+4 294 €+7 535 €-3 241 €
21+4 294 €+7 810 €-3 516 €
22+4 294 €+8 092 €-3 798 €
23+4 294 €+8 381 €-4 087 €
24+4 294 €+8 676 €-4 382 €
25+4 294 €+8 979 €-4 685 €
Total+107 350 €+125 936 €+-18 586 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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