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Maison à vendre

VilleVerdière (83)
Surface66m²
Coût Total130 740€
Loyer Annuel8 312€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 318,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salon (total 21 m²), 2 chambres, Terrasse, Belle vue, Exposition sud-ouest, Non meublé

Beau potentiel pour cette maison de village en R+1 + combles avec une terrasse de 25m2 orientée sud Ouest. Vous serez séduit par cette maison de 65m2 habitable (60m2 carrez) dans le centre du village. Elle bénéficie d'une vue dégagée sur la nature environnante et sa terrasse est recouverte d'une belle glycine méditerannéenne. Au Rdc vous trouverez un séjour donnant sur la terrasse, une cusine indépendante, une salle d'eau. Au R+1 vous trouverez un dégagement desservant une grande chambre de 15m2 , un espace nuit de 8,5m2 et un wc. Les combles avec plancher bois restent accessibles pour y faire une mezzaine. Prévoir travaux : électricité, mensuiserie, cuisine, sol. Ce bien ferai un beau pied à terre ou pour de la location sur le secteur. Possibilité de créer 2 appartements car le bien est déjà divisé en 2 lots et possède 2 entrées distinctes pour un bel investissement locatif. N'hésitez pas à nous contacter pour obtenir des informations.

Ville : Verdière
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83560
Coordonnées : 43.641058, 5.937862
Total : 130 740€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 36 780€
Valeur du bien : 123 780€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 10.50€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 14.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 693€/mois
Loyer annuel estimé : 8312€/an
Fourchette totale : 492€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 5908€ - 11695€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 421,88 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 844 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-6 844€ (-7.3%)
Marge achat-revente :-36 896€ (-39.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :654,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 692,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 614,58€
Coût de l'assurance :11 439,75€
Taxe foncière : 831,24€/an
Soit par mois : 69,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 692,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 761,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 66 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 780 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 620€
    Isolation combles: 66 m² × 70€/m² = 4620€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€/fenêtre = 6400€ (incluant pose)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 9000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 4 m² × 300€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture chambres: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:560€
    Peinture salon: 14 m² × 40€/m² = 560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 693 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 312 €/an
Calcul : 693 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 740 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 831 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 587 €
Revenus locatifs : +8 312 €
Charges déductibles : -42 587 €
Résultat foncier Année 1 : -34 275 €(Déficit de 34 275 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 875 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 807 €/an
Revenus locatifs : +8 312 €
Charges déductibles : -5 807 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 505 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12874.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 312 €42 592 €4 523 €-34 279 €21 400 €12 879 €12 879 €
28 479 €5 693 €4 404 €2 786 €--10 094 €
38 648 €5 570 €4 282 €3 078 €--7 016 €
48 821 €5 443 €4 155 €3 378 €--3 638 €
58 998 €5 312 €4 023 €3 686 €---
69 178 €5 176 €3 887 €4 002 €---
79 361 €5 034 €3 746 €4 327 €---
89 548 €4 888 €3 599 €4 660 €---
99 739 €4 737 €3 448 €5 002 €---
109 934 €4 580 €3 291 €5 354 €---
1110 133 €4 418 €3 129 €5 715 €---
1210 335 €4 250 €2 961 €6 086 €---
1310 542 €4 076 €2 787 €6 466 €---
1410 753 €3 896 €2 607 €6 857 €---
1510 968 €3 709 €2 420 €7 259 €---
1611 187 €3 516 €2 227 €7 672 €---
1711 411 €3 316 €2 027 €8 096 €---
1811 639 €3 108 €1 820 €8 531 €---
1911 872 €2 894 €1 605 €8 978 €---
2012 110 €2 671 €1 383 €9 438 €---
2112 352 €2 441 €1 152 €9 911 €---
2212 599 €2 203 €914 €10 396 €---
2312 851 €1 956 €667 €10 895 €---
2413 108 €1 700 €412 €11 407 €---
2513 370 €1 436 €147 €11 934 €---
TOTAL266 249 €134 615 €65 615 €131 633 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 633 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 312 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 746 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 746 €-6 420 €+8 166 €
2+1 746 €0 €+1 746 €
3+1 746 €0 €+1 746 €
4+1 746 €0 €+1 746 €
5+1 746 €+14 €+1 732 €
6+1 746 €+1 201 €+545 €
7+1 746 €+1 298 €+448 €
8+1 746 €+1 398 €+348 €
9+1 746 €+1 501 €+245 €
10+1 746 €+1 606 €+140 €
11+1 746 €+1 714 €+32 €
12+1 746 €+1 826 €-80 €
13+1 746 €+1 940 €-194 €
14+1 746 €+2 057 €-311 €
15+1 746 €+2 178 €-432 €
16+1 746 €+2 301 €-555 €
17+1 746 €+2 429 €-683 €
18+1 746 €+2 559 €-813 €
19+1 746 €+2 694 €-948 €
20+1 746 €+2 831 €-1 085 €
21+1 746 €+2 973 €-1 227 €
22+1 746 €+3 119 €-1 373 €
23+1 746 €+3 268 €-1 522 €
24+1 746 €+3 422 €-1 676 €
25+1 746 €+3 580 €-1 834 €
Total+43 650 €+39 490 €+4 160 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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