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Achat maison

Bien expiré
VilleClion (17)
Surface156m²
Coût Total199 999€
Loyer Annuel14 072€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 740 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 665 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au sein d'un hameau calme, à quelques minutes de Jonzac, maison en pierre à restaurer. Elle se compose d'une entrée, cuisine, séjour, salle à manger, 5 chambres, salle de bains et salle d'eau, 2 WC. Dépendances (écuries, granges, caves). Entourée d'un joli jardin arboré mature pour environ 1600 m². Prévoir pose d'un compteur d'eau. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Clion
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17240
Coordonnées : 45.483160, -0.515210
Total : 199 999€
Prix d'acquisition : 103 740€
Travaux : 87 960€
Valeur du bien : 191 700€
Frais de notaire : 8 299€
Coût estimé : 8 299€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1173€/mois
Loyer annuel estimé : 14072€/an
Fourchette totale : 928€ - 1482€/mois
Fourchette annuelle : 11137€ - 17780€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 999€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :984,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :58,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 042,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 249,72€
Coût de l'assurance :17 499,91€
Taxe foncière : 1 407,17€/an
Soit par mois : 117,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 172,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 159,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 407 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols vieillissants nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, mise à la terre, nombre de prises)
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'alimentation en eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 960 €(564 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:9 360€
    Isolation toiture/combles: 156 m² × 60€/m² = 9360€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€/fenêtre = 22000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clion (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 173 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 072 €/an
Calcul : 1 173 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 594 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 999 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 407 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 661 €
Revenus locatifs : +14 072 €
Charges déductibles : -96 661 €
Résultat foncier Année 1 : -82 590 €(Déficit de 82 590 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 190 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 701 €/an
Revenus locatifs : +14 072 €
Charges déductibles : -8 701 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 370 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61189.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 740 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 431 €(65% de 103 740 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 452 €/an
Calcul : 67 431 € × 3,636% = 2 452 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 072 €96 668 €6 601 €-82 596 €21 400 €61 196 €61 196 €
214 353 €8 531 €6 424 €5 822 €--55 374 €
314 640 €8 349 €6 241 €6 292 €--49 083 €
414 933 €8 160 €6 052 €6 773 €--42 309 €
515 232 €7 964 €5 857 €7 267 €--35 042 €
615 536 €7 762 €5 655 €7 774 €--27 268 €
715 847 €7 554 €5 447 €8 293 €--18 975 €
816 164 €7 338 €5 231 €8 826 €--10 149 €
916 487 €7 115 €5 008 €9 372 €--776 €
1016 817 €6 884 €4 777 €9 933 €---
1117 153 €6 646 €4 538 €10 508 €---
1217 496 €6 399 €4 292 €11 097 €---
1317 846 €6 144 €4 037 €11 702 €---
1418 203 €5 880 €3 773 €12 323 €---
1518 567 €5 608 €3 501 €12 960 €---
1618 939 €5 326 €3 219 €13 613 €---
1719 317 €5 035 €2 927 €14 283 €---
1819 704 €4 733 €2 626 €14 971 €---
1920 098 €4 422 €2 315 €15 676 €---
2020 500 €4 100 €1 993 €16 400 €---
2120 910 €3 767 €1 660 €17 143 €---
2221 328 €3 423 €1 315 €17 906 €---
2321 755 €3 067 €959 €18 688 €---
2422 190 €2 699 €591 €19 491 €---
2522 633 €2 318 €211 €20 315 €---
TOTAL450 721 €235 889 €95 250 €214 832 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 832 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 072 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 955 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 955 €-6 420 €+9 375 €
2+2 955 €0 €+2 955 €
3+2 955 €0 €+2 955 €
4+2 955 €0 €+2 955 €
5+2 955 €0 €+2 955 €
6+2 955 €0 €+2 955 €
7+2 955 €0 €+2 955 €
8+2 955 €0 €+2 955 €
9+2 955 €0 €+2 955 €
10+2 955 €+2 747 €+208 €
11+2 955 €+3 152 €-197 €
12+2 955 €+3 329 €-374 €
13+2 955 €+3 511 €-556 €
14+2 955 €+3 697 €-742 €
15+2 955 €+3 888 €-933 €
16+2 955 €+4 084 €-1 129 €
17+2 955 €+4 285 €-1 330 €
18+2 955 €+4 491 €-1 536 €
19+2 955 €+4 703 €-1 748 €
20+2 955 €+4 920 €-1 965 €
21+2 955 €+5 143 €-2 188 €
22+2 955 €+5 372 €-2 417 €
23+2 955 €+5 606 €-2 651 €
24+2 955 €+5 847 €-2 892 €
25+2 955 €+6 095 €-3 140 €
Total+73 875 €+64 450 €+9 425 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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