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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Nicolas-de-la-Grave (82)
Surface252m²
Coût Total271 040€
Loyer Annuel26 111€
Rentabilité9.63%
Cashflow/mois+556€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 000 €
Surface : 252 m²
Prix au m² : 845,24 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 6 chambres, Pas de cave

?Proche du cœur de ville de SAINT NICOLAS DE LA GRAVE, cette très belle maison familiale, comprend une cuisine, une grande pièce de vie, 7 chambres, des dépendances dont un bel abri voiture, une cuisine d'été et un beau jardin fleuri. Idéale pour un rapport locatif avec un projet de chambres d'hôtes ou un appartement séparé.

Ville : Saint-Nicolas-de-la-Grave
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82210
Coordonnées : 44.062500, 1.028490
Total : 271 040€
Prix d'acquisition : 213 000€
Travaux : 41 000€
Valeur du bien : 254 000€
Frais de notaire : 17 040€
Coût estimé : 17 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 252m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 2176€/mois
Loyer annuel estimé : 26111€/an
Fourchette totale : 1797€ - 2635€/mois
Fourchette annuelle : 21564€ - 31618€/an
Rentabilité brute :9.63%
Fourchette de rentabilité :7.96% - 11.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 334,34 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :336 254 €
Prix d'achat :213 000 €
Décote à l'achat :-123 254€ (-36.7%)
Marge achat-revente :65 214€ (19.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 323,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :79,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 402,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 066,17€
Coût de l'assurance :23 716,00€
Taxe foncière : 2 611,13€/an
Soit par mois : 217,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 175,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 620,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :555,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible pour chambres - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 000 €(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 1080€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Nicolas-de-la-Grave (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 176 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 111 €/an
Calcul : 2 176 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 040 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 949 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 611 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 308 €
Revenus locatifs : +26 111 €
Charges déductibles : -53 308 €
Résultat foncier Année 1 : -27 197 €(Déficit de 27 197 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 497 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 308 €/an
Revenus locatifs : +26 111 €
Charges déductibles : -12 308 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 803 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16496.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 450 €(65% de 213 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 035 €/an
Calcul : 138 450 € × 3,636% = 5 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 111 €53 317 €8 757 €-27 205 €10 700 €16 505 €16 505 €
226 634 €12 080 €8 520 €14 554 €--1 952 €
327 166 €11 836 €8 276 €15 331 €---
427 710 €11 583 €8 023 €16 127 €---
528 264 €11 322 €7 762 €16 942 €---
628 829 €11 052 €7 493 €17 777 €---
729 406 €10 774 €7 214 €18 632 €---
829 994 €10 486 €6 926 €19 508 €---
930 594 €10 189 €6 629 €20 405 €---
1031 205 €9 882 €6 322 €21 324 €---
1131 830 €9 564 €6 004 €22 265 €---
1232 466 €9 236 €5 676 €23 230 €---
1333 115 €8 897 €5 338 €24 218 €---
1433 778 €8 547 €4 987 €25 231 €---
1534 453 €8 185 €4 626 €26 268 €---
1635 142 €7 812 €4 252 €27 331 €---
1735 845 €7 426 €3 866 €28 420 €---
1836 562 €7 027 €3 467 €29 535 €---
1937 293 €6 614 €3 055 €30 679 €---
2038 039 €6 189 €2 629 €31 851 €---
2138 800 €5 749 €2 189 €33 051 €---
2239 576 €5 294 €1 734 €34 282 €---
2340 368 €4 824 €1 265 €35 543 €---
2441 175 €4 339 €779 €36 836 €---
2541 998 €3 838 €278 €38 161 €---
TOTAL836 353 €256 060 €126 066 €580 292 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 580 292 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 111 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 483 €-3 210 €+8 693 €
2+5 483 €0 €+5 483 €
3+5 483 €+4 014 €+1 469 €
4+5 483 €+4 838 €+645 €
5+5 483 €+5 083 €+400 €
6+5 483 €+5 333 €+150 €
7+5 483 €+5 590 €-107 €
8+5 483 €+5 852 €-369 €
9+5 483 €+6 121 €-638 €
10+5 483 €+6 397 €-914 €
11+5 483 €+6 680 €-1 197 €
12+5 483 €+6 969 €-1 486 €
13+5 483 €+7 265 €-1 782 €
14+5 483 €+7 569 €-2 086 €
15+5 483 €+7 880 €-2 397 €
16+5 483 €+8 199 €-2 716 €
17+5 483 €+8 526 €-3 043 €
18+5 483 €+8 861 €-3 378 €
19+5 483 €+9 204 €-3 721 €
20+5 483 €+9 555 €-4 072 €
21+5 483 €+9 915 €-4 432 €
22+5 483 €+10 285 €-4 802 €
23+5 483 €+10 663 €-5 180 €
24+5 483 €+11 051 €-5 568 €
25+5 483 €+11 448 €-5 965 €
Total+137 075 €+174 088 €+-37 013 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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