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Appartement 2 pièces 60 m²

Bien expiré
VillePézenas (34)
Surface60m²
Coût Total159 220€
Loyer Annuel9 244€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 483,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

34120 PEZENAS - COEUR HISTORIQUE - APPARTEMENT TRAVERSANT 2 PIECES À RÉNOVER ENTIEREMENT

efficity et Thierry Vialla vous proposent 60M2 À RÉNOVER entièrement PHOTOS ILLUSTRATIONS

Dans un hôtel particulier du quartier historique de Pézenas, venez découvrir cette opportunité d'acquérir un appartement traversant à rénover de 60M2 de deux pièces environ 30M2 chacune, tout à moduler à votre convenance au 2nd étage de cet immeuble tout en pierre

Faibles de charges de copropriété pour cet immeuble de propriétaires.

Envisagez de redéfinir les espaces de ce plateau, et d'en faire un pied à terre très agréable dans le centre historique piscénois, et de vivre dans un hôtel particulier en pierre plein de charme

Subventions pour travaux de rénovation possibles

Pour tout renseignement et visite, contactez moi au [Coordonnées masquées]ou par mail [Coordonnées masquées]

INTERAGENCE APPRECIEE Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Thierry Vialla - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Béziers sous le n°931235709. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris Référence annonce : 182974 Date de réalisation du diagnostic : 12/07/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 7 Charges prévisionnelles annuelles : 100 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 200 € et 600 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris)

Ville : Pézenas
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34120
Coordonnées : 43.490158, 3.415940
Total : 159 220€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 63 100€
Valeur du bien : 152 100€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.84€/m²/mois
Fourchette : 10.52€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9244€/an
Fourchette totale : 631€ - 940€/mois
Fourchette annuelle : 7573€ - 11283€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :776,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 821,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 803,87€
Coût de l'assurance :13 533,70€
Taxe foncière : 924,38€/an
Soit par mois : 77,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 8,33€/mois
Soit par an : 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 770,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 907,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain usée nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 100 €(1 052 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pézenas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 244 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 123 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 220 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 100 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 789 €
Revenus locatifs : +9 244 €
Charges déductibles : -69 789 €
Résultat foncier Année 1 : -60 545 €(Déficit de 60 545 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 145 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 689 €/an
Revenus locatifs : +9 244 €
Charges déductibles : -6 689 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 555 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39145.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 244 €69 794 €5 128 €-60 550 €21 400 €39 150 €39 150 €
29 429 €6 555 €4 990 €2 873 €--36 277 €
39 617 €6 412 €4 846 €3 205 €--33 071 €
49 810 €6 264 €4 698 €3 546 €--29 526 €
510 006 €6 111 €4 545 €3 895 €--25 631 €
610 206 €5 953 €4 387 €4 253 €--21 378 €
710 410 €5 790 €4 224 €4 620 €--16 757 €
810 618 €5 621 €4 055 €4 997 €--11 760 €
910 831 €5 447 €3 881 €5 384 €--6 376 €
1011 047 €5 267 €3 701 €5 781 €--595 €
1111 268 €5 081 €3 515 €6 187 €---
1211 494 €4 889 €3 323 €6 605 €---
1311 723 €4 690 €3 124 €7 033 €---
1411 958 €4 485 €2 919 €7 473 €---
1512 197 €4 273 €2 707 €7 924 €---
1612 441 €4 054 €2 489 €8 387 €---
1712 690 €3 828 €2 262 €8 862 €---
1812 944 €3 595 €2 029 €9 349 €---
1913 202 €3 353 €1 788 €9 849 €---
2013 467 €3 104 €1 538 €10 362 €---
2113 736 €2 847 €1 281 €10 889 €---
2214 011 €2 580 €1 015 €11 430 €---
2314 291 €2 306 €740 €11 985 €---
2414 577 €2 022 €456 €12 555 €---
2514 868 €1 728 €163 €13 140 €---
TOTAL296 082 €176 047 €73 804 €120 035 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 244 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 941 €-6 420 €+8 361 €
2+1 941 €0 €+1 941 €
3+1 941 €0 €+1 941 €
4+1 941 €0 €+1 941 €
5+1 941 €0 €+1 941 €
6+1 941 €0 €+1 941 €
7+1 941 €0 €+1 941 €
8+1 941 €0 €+1 941 €
9+1 941 €0 €+1 941 €
10+1 941 €0 €+1 941 €
11+1 941 €+1 678 €+263 €
12+1 941 €+1 981 €-40 €
13+1 941 €+2 110 €-169 €
14+1 941 €+2 242 €-301 €
15+1 941 €+2 377 €-436 €
16+1 941 €+2 516 €-575 €
17+1 941 €+2 658 €-717 €
18+1 941 €+2 805 €-864 €
19+1 941 €+2 955 €-1 014 €
20+1 941 €+3 109 €-1 168 €
21+1 941 €+3 267 €-1 326 €
22+1 941 €+3 429 €-1 488 €
23+1 941 €+3 596 €-1 655 €
24+1 941 €+3 766 €-1 825 €
25+1 941 €+3 942 €-2 001 €
Total+48 525 €+36 011 €+12 514 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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