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Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleChâtre (36)
Surface86m²
Coût Total124 020€
Loyer Annuel7 181€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 639,53 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Kitchenette, Cave, Salon (total 19 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

à euros vendre â euros“ Maison de ville avec jardin à rénover â euros“ Vieux La Châtre

Située en plein cÅ“ur du vieux La Châtre, cette maison de ville à rénover offre un beau potentiel pour les amoureux de charme et dâ euros™authenticité.

Dâ euros™une surface généreuse, elle se compose de : une entrée desservant les pièces de vie, un salon lumineux, une cuisine indépendante, quatre chambres spacieuses, une salle dâ euros™eau et WC séparés.

Vous apprécierez également sa belle cave voûtée en sous-sol, idéale pour le stockage ou lâ euros™aménagement dâ euros™un espace atypique ainsi qu'une petite dépendance.

à euros lâ euros™extérieur, profitez dâ euros™une cour intime ainsi que dâ euros™un jardin agréable, parfait pour les beaux jours.

Travaux à prévoir : un projet de rénovation complet pour personnaliser chaque espace selon vos goûts tout en valorisant le cachet de lâ euros™ancien.

DPE : Classe E (308) â euros“ GES : Classe B (10)

Cette maison conviendra parfaitement à un projet de résidence principale, secondaire ou dâ euros™investissement locatif, au cÅ“ur dâ euros™un quartier chargé dâ euros™histoire.

Pour plus dâ euros™informations ou organiser une visite, contactez lâ euros™Ã©quipe Berrissimmo dès maintenant !

Ville : Châtre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.577245, 1.990968
Total : 124 020€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 64 620€
Valeur du bien : 119 620€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7181€/an
Fourchette totale : 475€ - 754€/mois
Fourchette annuelle : 5699€ - 9048€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 017,97 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 545 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-32 545€ (-37.2%)
Marge achat-revente :-36 475€ (-41.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 650,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 252,57€
Coût de l'assurance :10 851,75€
Taxe foncière : 718,08€/an
Soit par mois : 59,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (86 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation pour 86 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement léger
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non respectées
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie non respectées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 620 €(751 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:6 520€
    Isolation toiture/combles: 86 m² × 70€/m² = 6020€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:5 000€
    Rénovation salon: 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Peinture: 48 m² × 25€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:6 000€
    Réfection plomberie complète: 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 181 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 163 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 935 €
Revenus locatifs : +7 181 €
Charges déductibles : -69 935 €
Résultat foncier Année 1 : -62 754 €(Déficit de 62 754 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 354 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 315 €/an
Revenus locatifs : +7 181 €
Charges déductibles : -5 315 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 866 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41354.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 181 €69 939 €4 167 €-62 758 €21 400 €41 358 €41 358 €
27 324 €5 209 €4 056 €2 116 €--39 243 €
37 471 €5 094 €3 942 €2 377 €--36 866 €
47 620 €4 976 €3 824 €2 645 €--34 221 €
57 773 €4 853 €3 701 €2 920 €--31 301 €
67 928 €4 726 €3 574 €3 202 €--28 100 €
78 087 €4 595 €3 443 €3 491 €--24 608 €
88 249 €4 460 €3 308 €3 789 €--20 819 €
98 413 €4 319 €3 167 €4 094 €--16 725 €
108 582 €4 174 €3 022 €4 408 €--12 318 €
118 753 €4 024 €2 872 €4 729 €--7 588 €
128 928 €3 869 €2 716 €5 060 €---
139 107 €3 708 €2 556 €5 399 €---
149 289 €3 542 €2 389 €5 748 €---
159 475 €3 370 €2 217 €6 105 €---
169 664 €3 192 €2 039 €6 473 €---
179 858 €3 007 €1 855 €6 850 €---
1810 055 €2 817 €1 665 €7 238 €---
1910 256 €2 620 €1 468 €7 636 €---
2010 461 €2 416 €1 264 €8 045 €---
2110 670 €2 205 €1 053 €8 465 €---
2210 884 €1 987 €835 €8 897 €---
2311 101 €1 761 €609 €9 340 €---
2411 323 €1 528 €376 €9 796 €---
2511 550 €1 286 €134 €10 264 €---
TOTAL230 004 €153 676 €60 253 €76 328 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 328 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 508 €-6 420 €+7 928 €
2+1 508 €0 €+1 508 €
3+1 508 €0 €+1 508 €
4+1 508 €0 €+1 508 €
5+1 508 €0 €+1 508 €
6+1 508 €0 €+1 508 €
7+1 508 €0 €+1 508 €
8+1 508 €0 €+1 508 €
9+1 508 €0 €+1 508 €
10+1 508 €0 €+1 508 €
11+1 508 €0 €+1 508 €
12+1 508 €+1 518 €-10 €
13+1 508 €+1 620 €-112 €
14+1 508 €+1 724 €-216 €
15+1 508 €+1 832 €-324 €
16+1 508 €+1 942 €-434 €
17+1 508 €+2 055 €-547 €
18+1 508 €+2 171 €-663 €
19+1 508 €+2 291 €-783 €
20+1 508 €+2 414 €-906 €
21+1 508 €+2 540 €-1 032 €
22+1 508 €+2 669 €-1 161 €
23+1 508 €+2 802 €-1 294 €
24+1 508 €+2 939 €-1 431 €
25+1 508 €+3 079 €-1 571 €
Total+37 700 €+25 175 €+12 525 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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