Maison de ville à vendre

VilleChâtre (36)

Surface86m²

Coût Total124 020€

Loyer Annuel7 181€

Rentabilité5.79%

Cashflow/mois-112€

Prix : 55 000 €

Surface : 86 m²

Prix au m² : 639,53 €/m²

Chambres : 4

Pièces : 5

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Kitchenette, Cave, Salon (total 19 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Ã euros vendre â euros“ Maison de ville avec jardin Ã rÃ©nover â euros“ Vieux La ChÃ¢tre

SituÃ©e en plein cÅ“ur du vieux La ChÃ¢tre, cette maison de ville Ã rÃ©nover offre un beau potentiel pour les amoureux de charme et dâ euros™authenticitÃ©.

Dâ euros™une surface gÃ©nÃ©reuse, elle se compose de : une entrÃ©e desservant les piÃ¨ces de vie, un salon lumineux, une cuisine indÃ©pendante, quatre chambres spacieuses, une salle dâ euros™eau et WC sÃ©parÃ©s.

Vous apprÃ©cierez Ã©galement sa belle cave voÃ»tÃ©e en sous-sol, idÃ©ale pour le stockage ou lâ euros™amÃ©nagement dâ euros™un espace atypique ainsi qu'une petite dÃ©pendance.

Ã euros lâ euros™extÃ©rieur, profitez dâ euros™une cour intime ainsi que dâ euros™un jardin agrÃ©able, parfait pour les beaux jours.

Travaux Ã prÃ©voir : un projet de rÃ©novation complet pour personnaliser chaque espace selon vos goÃ»ts tout en valorisant le cachet de lâ euros™ancien.

DPE : Classe E (308) â euros“ GES : Classe B (10)

Cette maison conviendra parfaitement Ã un projet de rÃ©sidence principale, secondaire ou dâ euros™investissement locatif, au cÅ“ur dâ euros™un quartier chargÃ© dâ euros™histoire.

Pour plus dâ euros™informations ou organiser une visite, contactez lâ euros™Ã©quipe Berrissimmo dÃ¨s maintenant !

Ville : Châtre

Département : Indre

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 36400

Coordonnées : 46.577245, 1.990968

Total : 124 020€

Prix d'acquisition : 55 000€

Travaux : 64 620€

Valeur du bien : 119 620€

Frais de notaire : 4 400€

Coût estimé : 4 400€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 86m²

Loyer prédit : 6.96€/m²/mois

Fourchette : 5.52€ - 8.77€/m²/mois

Loyer total estimé : 598€/mois

Loyer annuel estimé : 7181€/an

Fourchette totale : 475€ - 754€/mois

Fourchette annuelle : 5699€ - 9048€/an

Rentabilité brute :5.79%

Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.30%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 017,97 €/m²

Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :87 545 €

Prix d'achat :55 000 €

Décote à l'achat :-32 545€ (-37.2%)

Marge achat-revente :-36 475€ (-41.7%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :124 020€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,24€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.40%

Assurance emprunteur :36,17€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 650,41€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 252,57€

Coût de l'assurance :10 851,75€

Taxe foncière : 718,08€/an

Soit par mois : 59,84€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 598,40€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 710,25€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-111,85€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 308 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 86 m²

Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: surface maison en m² (86 m²)

Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 11 fenêtres (estimation pour 86 m²)

Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager

Quantité: cuisine complète (8 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité

Quantité: salon complet (20 m²)

Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture

Pose de parquet flottant et peinture dans les 4 chambres

Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)

Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement léger

Électricité généraleOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises

Quantité: 1 tableau électrique

Raison: Normes électriques non respectées

Plomberie généraleOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité

Quantité: plomberie complète

Raison: Normes de plomberie non respectées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 620 €(751 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:15 000€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
Isolation:6 520€
Isolation toiture/combles: 86 m² × 70€/m² = 6020€, Main d'œuvre: 500€
Menuiseries:9 800€
Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: 1000€
Cuisine:10 000€
Rénovation cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre incluse
Salle de bain:6 000€
Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre incluse
Salon:5 000€
Rénovation salon: 5000€, Main d'œuvre incluse
Chambres:4 800€
Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Peinture: 48 m² × 25€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
Électricité générale:1 500€
Mise aux normes tableau électrique: 1500€, Main d'œuvre incluse
Plomberie générale:6 000€
Réfection plomberie complète: 6000€, Main d'œuvre incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 31 320€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 181 €/an

Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 163 €/an

Base de calcul : Emprunt de 124 020 € à 3.40% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 434 €/an

Calcul : 36 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 620 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 935 €

Revenus locatifs : +7 181 €

Charges déductibles : -69 935 €

Résultat foncier Année 1 : -62 754 €(Déficit de 62 754 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 41 354 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 315 €/an

Revenus locatifs : +7 181 €

Charges déductibles : -5 315 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 866 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41354.38 € reporté.

Prix d'achat du bien : 55 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 300 €/an

Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 181 €	69 939 €	4 167 €	-62 758 €	21 400 €	41 358 €	41 358 €
2	7 324 €	5 209 €	4 056 €	2 116 €	-	-	39 243 €
3	7 471 €	5 094 €	3 942 €	2 377 €	-	-	36 866 €
4	7 620 €	4 976 €	3 824 €	2 645 €	-	-	34 221 €
5	7 773 €	4 853 €	3 701 €	2 920 €	-	-	31 301 €
6	7 928 €	4 726 €	3 574 €	3 202 €	-	-	28 100 €
7	8 087 €	4 595 €	3 443 €	3 491 €	-	-	24 608 €
8	8 249 €	4 460 €	3 308 €	3 789 €	-	-	20 819 €
9	8 413 €	4 319 €	3 167 €	4 094 €	-	-	16 725 €
10	8 582 €	4 174 €	3 022 €	4 408 €	-	-	12 318 €
11	8 753 €	4 024 €	2 872 €	4 729 €	-	-	7 588 €
12	8 928 €	3 869 €	2 716 €	5 060 €	-	-	-
13	9 107 €	3 708 €	2 556 €	5 399 €	-	-	-
14	9 289 €	3 542 €	2 389 €	5 748 €	-	-	-
15	9 475 €	3 370 €	2 217 €	6 105 €	-	-	-
16	9 664 €	3 192 €	2 039 €	6 473 €	-	-	-
17	9 858 €	3 007 €	1 855 €	6 850 €	-	-	-
18	10 055 €	2 817 €	1 665 €	7 238 €	-	-	-
19	10 256 €	2 620 €	1 468 €	7 636 €	-	-	-
20	10 461 €	2 416 €	1 264 €	8 045 €	-	-	-
21	10 670 €	2 205 €	1 053 €	8 465 €	-	-	-
22	10 884 €	1 987 €	835 €	8 897 €	-	-	-
23	11 101 €	1 761 €	609 €	9 340 €	-	-	-
24	11 323 €	1 528 €	376 €	9 796 €	-	-	-
25	11 550 €	1 286 €	134 €	10 264 €	-	-	-
TOTAL	230 004 €	153 676 €	60 253 €	76 328 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 328 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 181 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 508 €	-6 420 €	+7 928 €
2	+1 508 €	0 €	+1 508 €
3	+1 508 €	0 €	+1 508 €
4	+1 508 €	0 €	+1 508 €
5	+1 508 €	0 €	+1 508 €
6	+1 508 €	0 €	+1 508 €
7	+1 508 €	0 €	+1 508 €
8	+1 508 €	0 €	+1 508 €
9	+1 508 €	0 €	+1 508 €
10	+1 508 €	0 €	+1 508 €
11	+1 508 €	0 €	+1 508 €
12	+1 508 €	+1 518 €	-10 €
13	+1 508 €	+1 620 €	-112 €
14	+1 508 €	+1 724 €	-216 €
15	+1 508 €	+1 832 €	-324 €
16	+1 508 €	+1 942 €	-434 €
17	+1 508 €	+2 055 €	-547 €
18	+1 508 €	+2 171 €	-663 €
19	+1 508 €	+2 291 €	-783 €
20	+1 508 €	+2 414 €	-906 €
21	+1 508 €	+2 540 €	-1 032 €
22	+1 508 €	+2 669 €	-1 161 €
23	+1 508 €	+2 802 €	-1 294 €
24	+1 508 €	+2 939 €	-1 431 €
25	+1 508 €	+3 079 €	-1 571 €
Total	+37 700 €	+25 175 €	+12 525 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison de ville à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Maison de ville à vendre

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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