Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Gray vends t3

Bien expiré
VilleGray (70)
Surface58m²
Coût Total88 100€
Loyer Annuel4 973€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 50 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 862,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Gray centre ville vends appartement de type T3 trés lumineux d'environ 58 m2composé d'une cuisine ouverte sur séjour, de 2 chambres, d'une salle de bain, d'un wc et d'un cagibis de 6 m2. 3eme et dernier étage Chauffage central individuel gaz actuellement loué 484 € HC

Ville : Gray
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70100
Coordonnées : 47.447550, 5.589480
Total : 88 100€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 34 100€
Valeur du bien : 84 100€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 414€/mois
Loyer annuel estimé : 4973€/an
Fourchette totale : 336€ - 511€/mois
Fourchette annuelle : 4036€ - 6128€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :989,13 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 370 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-7 370€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-30 730€ (-53.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :436,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :25,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 462,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 942,51€
Coût de l'assurance :7 708,75€
Taxe foncière : 497,31€/an
Soit par mois : 41,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 414,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 503,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage central individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 58 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, y compris nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 100 €(588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 2500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 973 €/an
Calcul : 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 966 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 100 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 497 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 872 €
Revenus locatifs : +4 973 €
Charges déductibles : -37 872 €
Résultat foncier Année 1 : -32 899 €(Déficit de 32 899 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 499 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 772 €/an
Revenus locatifs : +4 973 €
Charges déductibles : -3 772 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 201 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11498.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 973 €37 875 €2 969 €-32 901 €21 400 €11 501 €11 501 €
25 073 €3 696 €2 890 €1 377 €--10 125 €
35 174 €3 614 €2 809 €1 560 €--8 565 €
45 277 €3 530 €2 724 €1 747 €--6 818 €
55 383 €3 443 €2 637 €1 940 €--4 878 €
65 491 €3 353 €2 547 €2 138 €--2 740 €
75 601 €3 259 €2 454 €2 341 €--399 €
85 713 €3 163 €2 357 €2 550 €---
95 827 €3 063 €2 257 €2 764 €---
105 943 €2 960 €2 154 €2 984 €---
116 062 €2 853 €2 047 €3 210 €---
126 183 €2 742 €1 936 €3 442 €---
136 307 €2 627 €1 822 €3 680 €---
146 433 €2 509 €1 703 €3 924 €---
156 562 €2 386 €1 581 €4 176 €---
166 693 €2 260 €1 454 €4 434 €---
176 827 €2 128 €1 323 €4 699 €---
186 964 €1 993 €1 187 €4 971 €---
197 103 €1 852 €1 047 €5 251 €---
207 245 €1 707 €901 €5 538 €---
217 390 €1 557 €751 €5 833 €---
227 538 €1 401 €595 €6 137 €---
237 688 €1 240 €434 €6 448 €---
247 842 €1 073 €268 €6 769 €---
257 999 €901 €96 €7 098 €---
TOTAL159 289 €97 184 €42 943 €62 105 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 044 €-6 420 €+7 464 €
2+1 044 €0 €+1 044 €
3+1 044 €0 €+1 044 €
4+1 044 €0 €+1 044 €
5+1 044 €0 €+1 044 €
6+1 044 €0 €+1 044 €
7+1 044 €0 €+1 044 €
8+1 044 €+645 €+399 €
9+1 044 €+829 €+215 €
10+1 044 €+895 €+149 €
11+1 044 €+963 €+81 €
12+1 044 €+1 032 €+12 €
13+1 044 €+1 104 €-60 €
14+1 044 €+1 177 €-133 €
15+1 044 €+1 253 €-209 €
16+1 044 €+1 330 €-286 €
17+1 044 €+1 410 €-366 €
18+1 044 €+1 491 €-447 €
19+1 044 €+1 575 €-531 €
20+1 044 €+1 661 €-617 €
21+1 044 €+1 750 €-706 €
22+1 044 €+1 841 €-797 €
23+1 044 €+1 934 €-890 €
24+1 044 €+2 031 €-987 €
25+1 044 €+2 129 €-1 085 €
Total+26 100 €+18 632 €+7 468 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →