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Achat : Maison Challonges (74910)

VilleChallonges (74)
Surface230
Coût Total567 300
Loyer Annuel55 759
Rentabilité9.83%
Cashflow/mois+1 176
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 450 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 1 956,52 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 230 m², 7 pièces, 5 chambres, Terrasse, Orientation sud, 545 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

En Haute-Savoie, sur la charmante commune de Challonges, à moins de 30 minutes de Genève, découvrez cette belle maison familiale aux volumes généreux et au cadre de vie privilégié. Dès l'entrée, vous serez séduit par les espaces qu'offre cette bâtisse. Un vaste hall dessert l'accès au premier niveau, consacré à la vie quotidienne. Vous y trouverez une agréable pièce de vie composée d'une cuisine ouverte sur le salon-séjour, un cellier, des Wc ainsi qu'un grand bureau, idéal pour le télétravail ou une activité indépendante. L'espace nuit, situé au deuxième étage, accueille quatre belles chambres ainsi qu'une salle de bains et des Wc séparés. Au dernier niveau, une cinquième chambre, et des Wc complètent l'ensemble, tandis que de nombreux espaces restent à aménager selon vos envies. Côté confort, la maison est équipée d'une pompe à chaleur, garantissant un confort optimal tout au long de l'année. Implantée sur un terrain entièrement clôturé, la propriété bénéficie de plusieurs espaces extérieurs particulièrement agréables. À l'arrière, une terrasse exposée au nord vous permettra de profiter de fraîches soirées estivales, même lors des périodes les plus chaudes. Le jardin exposé au sud constitue quant à lui un véritable espace de détente et de convivialité pour toute la famille. Une maison pleine de charme, offrant de beaux volumes et un fort potentiel, qui n'attend plus que ses futurs propriétaires. Une visite suffira pour imaginer votre famille s'y épanouir. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 450 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller Safti : Christophe Françoise, Tél. : , E-mail : - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Thonon Les Bains sous le numéro 892 460 494

Ville : Challonges
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74910
Coordonnées : 46.018900, 5.830660
Total : 567 300
Prix d'acquisition : 450 000
Travaux : 81 300
Valeur du bien : 531 300
Frais de notaire : 36 000
Coût estimé : 36 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230
Loyer prédit : 20.20€/m²/mois
Fourchette : 14.24€ - 28.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 4647€/mois
Loyer annuel estimé : 55759€/an
Fourchette totale : 3274€ - 6594€/mois
Fourchette annuelle : 39290€ - 79133€/an
Rentabilité brute :9.83%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 13.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 115,96 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :716 670
Prix d'achat :450 000
Décote à l'achat :-266 670 (-37.2%)
Marge achat-revente :149 370€ (20.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :567 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 840,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :165,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 005,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :284 711,25
Coût de l'assurance :49 638,75
Taxe foncière : 5 575,93€/an
Soit par mois : 464,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 646,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 470,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 176,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessité d'optimiser le système de chauffage
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 230 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 300(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:16 100
    Isolation combles: 230 m² × 70€/m² = 16100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:23 200
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 800€/fenêtre = 23200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Challonges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 647 €/mois
Revenus locatifs annuels : 55 759 €/an
Calcul : 4 647 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 567 300 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 986 €/an
Calcul : 165 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 468
Revenus locatifs : +55 759
Charges déductibles : -108 468
Résultat foncier Année 1 : -52 709(Déficit de 52 709 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 309
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 168 €/an
Revenus locatifs : +55 759
Charges déductibles : -27 168
Résultat foncier Années 2+ : 28 591 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31308.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 450 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 500(65% de 450 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 636 €/an
Calcul : 292 500 € × 3,636% = 10 636
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
155 759108 48719 625-52 72721 400 €31 327 €31 327 €
256 87526 67219 11130 202--1 125 €
358 01226 14018 57931 872---
459 17225 58918 02733 584---
560 35625 01817 45635 338---
661 56324 42616 86537 136---
762 79423 81416 25338 980---
864 05023 18015 61940 870---
965 33122 52314 96242 808---
1066 63821 84314 28244 794---
1167 97021 13913 57846 831---
1269 33020 41012 84948 920---
1370 71619 65512 09351 061---
1472 13118 87311 31153 258---
1573 57318 06310 50255 510---
1675 04517 2249 66357 820---
1776 54616 3568 79460 190---
1878 07715 4577 89562 620---
1979 63814 5256 96465 113---
2081 23113 5615 99967 670---
2182 85512 5625 00170 293---
2284 51311 5283 96672 985---
2386 20310 4572 89575 746---
2487 9279 3481 78678 579---
2589 6858 19963781 486---
TOTAL1 785 988555 048284 7111 230 93921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 230 939
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 55 759 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 709 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 709-6 420+18 129
2+11 7090+11 709
3+11 709+9 224+2 485
4+11 709+10 075+1 634
5+11 709+10 601+1 108
6+11 709+11 141+568
7+11 709+11 694+15
8+11 709+12 261-552
9+11 709+12 842-1 133
10+11 709+13 438-1 729
11+11 709+14 049-2 340
12+11 709+14 676-2 967
13+11 709+15 318-3 609
14+11 709+15 977-4 268
15+11 709+16 653-4 944
16+11 709+17 346-5 637
17+11 709+18 057-6 348
18+11 709+18 786-7 077
19+11 709+19 534-7 825
20+11 709+20 301-8 592
21+11 709+21 088-9 379
22+11 709+21 895-10 186
23+11 709+22 724-11 015
24+11 709+23 574-11 865
25+11 709+24 446-12 737
Total+292 725+369 282+-76 557
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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