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Hennemont (55160)

Bien expiré
VilleHennemont (55)
Surface230m²
Coût Total233 490€
Loyer Annuel21 916€
Rentabilité9.39%
Cashflow/mois+551€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 826,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 1 km autoroute A4 , écoles à 6 km passage bus scolaire, supermarché 6 km. Maison 230 m2 sur 600 m2 de terrain. 6 pièces. 4 chambres. Chauffage fioul, insert bois ou pompe à chaleur, foncier 800 euros.

Ville : Hennemont
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55160
Coordonnées : 49.132956, 5.662407
Total : 233 490€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 28 290€
Valeur du bien : 218 290€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1826€/mois
Loyer annuel estimé : 21916€/an
Fourchette totale : 1423€ - 2344€/mois
Fourchette annuelle : 17079€ - 28123€/an
Rentabilité brute :9.39%
Fourchette de rentabilité :7.31% - 12.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :872 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :200 560 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-10 560€ (-5.3%)
Marge achat-revente :-32 930€ (-16.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 140,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 208,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 600,91€
Coût de l'assurance :20 430,37€
Taxe foncière : 800,00€/an
Soit par mois : 66,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 826,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 275,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :551,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et éventuellement remplacement du mobilier usé.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec quelques signes d'usure
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage, et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent un nettoyage et un rafraîchissement
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul existant.
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE C - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique de la maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 290 €(123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (incluant remplacement douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant peinture murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 840€
    Rafraîchissement chambres: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (incluant peinture murs et plafonds, nettoyage, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Hennemont), coefficients appliqués. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 826 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 916 €/an
Calcul : 1 826 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 536 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 490 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 817 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 443 €
Revenus locatifs : +21 916 €
Charges déductibles : -37 443 €
Résultat foncier Année 1 : -15 528 €(Déficit de 15 528 €)
Imputable sur revenu global : 15 528 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 153 €/an
Revenus locatifs : +21 916 €
Charges déductibles : -9 153 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 762 €/an
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 916 €37 451 €7 544 €-15 535 €15 535 €--
222 354 €8 957 €7 340 €13 397 €---
322 801 €8 746 €7 129 €14 055 €---
423 257 €8 529 €6 912 €14 728 €---
523 722 €8 304 €6 687 €15 418 €---
624 197 €8 072 €6 455 €16 125 €---
724 681 €7 832 €6 215 €16 849 €---
825 174 €7 584 €5 967 €17 590 €---
925 678 €7 328 €5 711 €18 350 €---
1026 191 €7 063 €5 446 €19 128 €---
1126 715 €6 790 €5 172 €19 925 €---
1227 249 €6 507 €4 890 €20 742 €---
1327 794 €6 215 €4 598 €21 579 €---
1428 350 €5 914 €4 296 €22 437 €---
1528 917 €5 602 €3 985 €23 315 €---
1629 496 €5 280 €3 663 €24 216 €---
1730 086 €4 947 €3 330 €25 138 €---
1830 687 €4 604 €2 987 €26 084 €---
1931 301 €4 249 €2 632 €27 052 €---
2031 927 €3 882 €2 265 €28 045 €---
2132 566 €3 503 €1 886 €29 063 €---
2233 217 €3 111 €1 494 €30 106 €---
2333 881 €2 707 €1 089 €31 175 €---
2434 559 €2 288 €671 €32 270 €---
2535 250 €1 857 €239 €33 394 €---
TOTAL701 967 €177 321 €108 601 €524 646 €15 535 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 661 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 524 646 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 916 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 602 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 602 €-4 661 €+9 263 €
2+4 602 €+4 019 €+583 €
3+4 602 €+4 216 €+386 €
4+4 602 €+4 418 €+184 €
5+4 602 €+4 625 €-23 €
6+4 602 €+4 837 €-235 €
7+4 602 €+5 055 €-453 €
8+4 602 €+5 277 €-675 €
9+4 602 €+5 505 €-903 €
10+4 602 €+5 738 €-1 136 €
11+4 602 €+5 978 €-1 376 €
12+4 602 €+6 223 €-1 621 €
13+4 602 €+6 474 €-1 872 €
14+4 602 €+6 731 €-2 129 €
15+4 602 €+6 995 €-2 393 €
16+4 602 €+7 265 €-2 663 €
17+4 602 €+7 541 €-2 939 €
18+4 602 €+7 825 €-3 223 €
19+4 602 €+8 116 €-3 514 €
20+4 602 €+8 414 €-3 812 €
21+4 602 €+8 719 €-4 117 €
22+4 602 €+9 032 €-4 430 €
23+4 602 €+9 352 €-4 750 €
24+4 602 €+9 681 €-5 079 €
25+4 602 €+10 018 €-5 416 €
Total+115 050 €+157 394 €+-42 344 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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