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Achat : Appartement Orléans (45100)

VilleOrléans (45)
Surface97m²
Coût Total211 120€
Loyer Annuel13 118€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-434€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 752,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 97 m², 5 pièces, 2 salles de bain, 1 balcon, Orientation sud, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Appartement de type T5, d'une surface habitable de 97m², est situé au coeur du quartier St Marceau / Mouillère, dans un secteur très calme et a proximité du Tram. Orienté plein sud, il dispose d'un grand salon / séjour, de 4 chambres, d'une salle de bains, ainsi qu'une salle d'eau, et une cuisine aménagée et équipée. L'état général nécessite un rafraîchissement. Le bien est calme et bénéficie d'une vue dégagée et boisée, d'un balcon de 6m² et des espaces verts agrémentent l'ensemble. Il inclut également 2 parking et une cave. L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45100
Coordonnées : 47.884557, 1.910690
Total : 211 120€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 27 520€
Valeur du bien : 197 520€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1093€/mois
Loyer annuel estimé : 13118€/an
Fourchette totale : 897€ - 1332€/mois
Fourchette annuelle : 10761€ - 15990€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 432,84 €/m²
Basé sur :338 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :235 985 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-65 985€ (-28.0%)
Marge achat-revente :24 865€ (10.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 054,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :63,34€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 117,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 275,99€
Coût de l'assurance :19 000,80€
Taxe foncière : 1 311,77€/an
Soit par mois : 109,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 093,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 527,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-434,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 520 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC et carrelage), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 320€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant pose), Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans. Main d'œuvre incluse. Coefficients régionaux non appliqués car Orléans est une ville de taille moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 093 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 118 €/an
Calcul : 1 093 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 255 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 120 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 312 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 446 €
Revenus locatifs : +13 118 €
Charges déductibles : -40 446 €
Résultat foncier Année 1 : -27 329 €(Déficit de 27 329 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 629 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 926 €/an
Revenus locatifs : +13 118 €
Charges déductibles : -12 926 €
Résultat foncier Années 2+ : 191 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16628.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 118 €40 453 €7 261 €-27 336 €10 700 €16 636 €16 636 €
213 380 €12 743 €7 071 €637 €--15 998 €
313 648 €12 545 €6 873 €1 103 €--14 896 €
413 921 €12 341 €6 669 €1 580 €--13 315 €
514 199 €12 129 €6 457 €2 070 €--11 245 €
614 483 €11 910 €6 238 €2 573 €--8 672 €
714 773 €11 683 €6 011 €3 090 €--5 582 €
815 068 €11 448 €5 776 €3 620 €--1 962 €
915 369 €11 204 €5 533 €4 165 €---
1015 677 €10 953 €5 281 €4 724 €---
1115 990 €10 692 €5 020 €5 299 €---
1216 310 €10 422 €4 750 €5 888 €---
1316 636 €10 142 €4 470 €6 494 €---
1416 969 €9 853 €4 181 €7 116 €---
1517 308 €9 553 €3 881 €7 755 €---
1617 655 €9 243 €3 571 €8 412 €---
1718 008 €8 922 €3 250 €9 086 €---
1818 368 €8 589 €2 917 €9 779 €---
1918 735 €8 245 €2 573 €10 491 €---
2019 110 €7 888 €2 216 €11 222 €---
2119 492 €7 519 €1 847 €11 973 €---
2219 882 €7 137 €1 465 €12 745 €---
2320 280 €6 741 €1 069 €13 539 €---
2420 685 €6 331 €660 €14 354 €---
2521 099 €5 907 €235 €15 192 €---
TOTAL420 163 €274 591 €105 276 €145 572 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 572 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 118 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 755 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 755 €-3 210 €+5 965 €
2+2 755 €0 €+2 755 €
3+2 755 €0 €+2 755 €
4+2 755 €0 €+2 755 €
5+2 755 €0 €+2 755 €
6+2 755 €0 €+2 755 €
7+2 755 €0 €+2 755 €
8+2 755 €0 €+2 755 €
9+2 755 €+661 €+2 094 €
10+2 755 €+1 417 €+1 338 €
11+2 755 €+1 590 €+1 165 €
12+2 755 €+1 767 €+988 €
13+2 755 €+1 948 €+807 €
14+2 755 €+2 135 €+620 €
15+2 755 €+2 327 €+428 €
16+2 755 €+2 524 €+231 €
17+2 755 €+2 726 €+29 €
18+2 755 €+2 934 €-179 €
19+2 755 €+3 147 €-392 €
20+2 755 €+3 367 €-612 €
21+2 755 €+3 592 €-837 €
22+2 755 €+3 824 €-1 069 €
23+2 755 €+4 062 €-1 307 €
24+2 755 €+4 306 €-1 551 €
25+2 755 €+4 558 €-1 803 €
Total+68 875 €+43 672 €+25 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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