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Appartement à vendre

VilleVergons (04)
Surface28m²
Coût Total65 370€
Loyer Annuel3 896€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 24 000 €
Surface : 28 m²
Prix au m² : 857,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, Meublé, 1er étage, Toilettes séparées, calme, Exposition sud, Pas de balcon, Pas de cave

EXCLUSIVITE. Vergons à quelques minutes du lac de Castillon. Découvrez ce studio atypique : pièce princiale avec lit gigogne (4 couchages), cuisine/salle à manger. Et en dessous : salle d’'eau et wc neuf, communiquant par l'escalier commun. Joliment aménagé et optimisé, rue très calme, bien ensoleillé. Copro de 3 appartements. Pas de syndic, pas de charges. ref. 1719

Ville : Vergons
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04170
Coordonnées : 43.917779, 6.612976
Total : 65 370€
Prix d'acquisition : 24 000€
Travaux : 39 450€
Valeur du bien : 63 450€
Frais de notaire : 1 920€
Coût estimé : 1 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 28m²
Loyer prédit : 11.59€/m²/mois
Fourchette : 9.06€ - 14.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 325€/mois
Loyer annuel estimé : 3896€/an
Fourchette totale : 254€ - 416€/mois
Fourchette annuelle : 3043€ - 4987€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :758,13 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :21 228 €
Prix d'achat :24 000 €
Décote à l'achat :+2 772€ (+13.1%)
Marge achat-revente :-44 142€ (-207.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :320,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :19,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 339,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 716,36€
Coût de l'assurance :5 719,88€
Taxe foncière : 389,55€/an
Soit par mois : 32,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 324,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 371,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 28 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans l'espace d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 450 €(1 409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture chambre: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture espace d'entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vergons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 325 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 896 €/an
Calcul : 325 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 129 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 370 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 229 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 390 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 198 €
Revenus locatifs : +3 896 €
Charges déductibles : -42 198 €
Résultat foncier Année 1 : -38 302 €(Déficit de 38 302 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 902 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 748 €/an
Revenus locatifs : +3 896 €
Charges déductibles : -2 748 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 148 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16902.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 24 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 15 600 €(65% de 24 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 567 €/an
Calcul : 15 600 € × 3,636% = 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 896 €42 200 €2 131 €-38 304 €21 400 €16 904 €16 904 €
23 973 €2 692 €2 074 €1 281 €--15 623 €
34 053 €2 633 €2 015 €1 420 €--14 204 €
44 134 €2 572 €1 954 €1 562 €--12 642 €
54 217 €2 509 €1 890 €1 708 €--10 934 €
64 301 €2 443 €1 825 €1 858 €--9 076 €
74 387 €2 376 €1 757 €2 011 €--7 064 €
84 475 €2 306 €1 687 €2 169 €--4 895 €
94 564 €2 233 €1 615 €2 331 €--2 564 €
104 656 €2 159 €1 540 €2 497 €--68 €
114 749 €2 082 €1 463 €2 667 €---
124 844 €2 002 €1 383 €2 842 €---
134 940 €1 919 €1 301 €3 021 €---
145 039 €1 834 €1 216 €3 205 €---
155 140 €1 746 €1 128 €3 394 €---
165 243 €1 655 €1 037 €3 588 €---
175 348 €1 561 €943 €3 787 €---
185 455 €1 464 €846 €3 991 €---
195 564 €1 364 €745 €4 200 €---
205 675 €1 260 €641 €4 415 €---
215 789 €1 152 €534 €4 636 €---
225 904 €1 042 €423 €4 863 €---
236 022 €927 €309 €5 095 €---
246 143 €809 €190 €5 334 €---
256 266 €686 €68 €5 580 €---
TOTAL124 775 €85 625 €30 716 €39 150 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 39 150 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 896 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+818 €-6 420 €+7 238 €
2+818 €0 €+818 €
3+818 €0 €+818 €
4+818 €0 €+818 €
5+818 €0 €+818 €
6+818 €0 €+818 €
7+818 €0 €+818 €
8+818 €0 €+818 €
9+818 €0 €+818 €
10+818 €0 €+818 €
11+818 €+780 €+38 €
12+818 €+853 €-35 €
13+818 €+906 €-88 €
14+818 €+962 €-144 €
15+818 €+1 018 €-200 €
16+818 €+1 076 €-258 €
17+818 €+1 136 €-318 €
18+818 €+1 197 €-379 €
19+818 €+1 260 €-442 €
20+818 €+1 325 €-507 €
21+818 €+1 391 €-573 €
22+818 €+1 459 €-641 €
23+818 €+1 529 €-711 €
24+818 €+1 600 €-782 €
25+818 €+1 674 €-856 €
Total+20 450 €+11 745 €+8 705 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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