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Appartement 3 pièces 63 m²

VilleArnouville-lès-gonesse, Villiers-le-bel (95)
Surface63m²
Coût Total219 300€
Loyer Annuel13 183€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 2 460,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 63 m²

Rare sur le secteur

Appartement de type t3 situé au RDC d'un immeuble de 2 étages comprenant : une entrée avec placard, cuisine indépendante avec un cellier, un grand salon donnant sur un balcon avec vu sur parc avec une belle exposition, ensuite un couloir desservant la partie nuit de l'appartement, une salle d'eau, un wc et 2 grande chambres.

En extérieur un accès véhicule sécurisée avec portail motorisé.

N'hésitez plus.

Surface : 63 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/11/2024

Consommation énergie primaire : 248 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Arnouville-lès-gonesse, Villiers-le-bel
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95400
Coordonnées : 48.979551, 2.427422
Total : 219 300€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 51 900€
Valeur du bien : 206 900€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 17.44€/m²/mois
Fourchette : 12.70€ - 23.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1099€/mois
Loyer annuel estimé : 13183€/an
Fourchette totale : 800€ - 1508€/mois
Fourchette annuelle : 9602€ - 18101€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 214,29 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 500 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-47 500€ (-23.5%)
Marge achat-revente :-16 800€ (-8.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 080,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :63,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 144,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 791,40€
Coût de l'assurance :19 188,75€
Taxe foncière : 1 318,34€/an
Soit par mois : 109,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 098,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 254,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol avec un nouveau parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 900 €(824 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arnouville-lès-gonesse, ajustés pour une zone urbaine. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 099 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 183 €/an
Calcul : 1 099 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 252 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 300 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 768 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 318 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 238 €
Revenus locatifs : +13 183 €
Charges déductibles : -61 238 €
Résultat foncier Année 1 : -48 055 €(Déficit de 48 055 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 655 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 338 €/an
Revenus locatifs : +13 183 €
Charges déductibles : -9 338 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 845 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26654.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 183 €61 245 €7 259 €-48 062 €21 400 €26 662 €26 662 €
213 447 €9 151 €7 065 €4 296 €--22 366 €
313 716 €8 951 €6 865 €4 765 €--17 601 €
413 990 €8 743 €6 657 €5 247 €--12 354 €
514 270 €8 529 €6 443 €5 741 €--6 613 €
614 555 €8 307 €6 221 €6 249 €--364 €
714 847 €8 077 €5 992 €6 769 €---
815 144 €7 840 €5 754 €7 303 €---
915 446 €7 595 €5 509 €7 851 €---
1015 755 €7 341 €5 256 €8 414 €---
1116 070 €7 079 €4 993 €8 991 €---
1216 392 €6 808 €4 722 €9 584 €---
1316 720 €6 528 €4 442 €10 192 €---
1417 054 €6 238 €4 152 €10 816 €---
1517 395 €5 938 €3 852 €11 457 €---
1617 743 €5 628 €3 542 €12 115 €---
1718 098 €5 308 €3 222 €12 790 €---
1818 460 €4 976 €2 890 €13 484 €---
1918 829 €4 633 €2 548 €14 196 €---
2019 206 €4 279 €2 193 €14 927 €---
2119 590 €3 913 €1 827 €15 677 €---
2219 982 €3 534 €1 448 €16 448 €---
2320 381 €3 142 €1 056 €17 239 €---
2420 789 €2 737 €651 €18 052 €---
2521 205 €2 318 €232 €18 887 €---
TOTAL422 267 €208 839 €104 791 €213 428 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 428 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 769 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 769 €-6 420 €+9 189 €
2+2 769 €0 €+2 769 €
3+2 769 €0 €+2 769 €
4+2 769 €0 €+2 769 €
5+2 769 €0 €+2 769 €
6+2 769 €0 €+2 769 €
7+2 769 €+1 922 €+847 €
8+2 769 €+2 191 €+578 €
9+2 769 €+2 355 €+414 €
10+2 769 €+2 524 €+245 €
11+2 769 €+2 697 €+72 €
12+2 769 €+2 875 €-106 €
13+2 769 €+3 058 €-289 €
14+2 769 €+3 245 €-476 €
15+2 769 €+3 437 €-668 €
16+2 769 €+3 635 €-866 €
17+2 769 €+3 837 €-1 068 €
18+2 769 €+4 045 €-1 276 €
19+2 769 €+4 259 €-1 490 €
20+2 769 €+4 478 €-1 709 €
21+2 769 €+4 703 €-1 934 €
22+2 769 €+4 934 €-2 165 €
23+2 769 €+5 172 €-2 403 €
24+2 769 €+5 416 €-2 647 €
25+2 769 €+5 666 €-2 897 €
Total+69 225 €+64 029 €+5 196 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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